Challenges and special characteristics of valuing care properties – valuer’s perspective

Loading...
Thumbnail Image
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu | Master's thesis
Date
2020-08-17
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
en
Pages
77 + 1
Series
Abstract
Care properties compose a diverse submarket of their own in the Finnish property markets and have established their position as a property investment class. Thus far, the amount of research on care property markets has been limited. The purpose of this study is to create an overview on Finnish care property markets, explain its special characteristics, and to explore what must be taken into consideration when valuing care properties. The research has mainly been conducted by reviewing publications on care property markets and authorative regulation and by executing ten thematic interviews. Since the perspective of the thesis is that of a property valuer’s, all the respondents chosen for the interviews are authorized property valuers with experience on care property valuation. Care property market has some distinctive features in the commercial property markets. Care service provision is subject to license, and both the services and the facilities used in service provision are regulated by authorities. Hence, the entanglement of care service provision and the properties in which the services are delivered, is strong. Care property market is not only a very diverse segment addressing various target groups with different needs, but also quite young and the volumes relatively low compared to other commercial properties. Regardless of the considerable investor interest in care properties, local authorities are also in a major role in care property markets as users and owners of care properties. Furthermore, care property development is not as such dependent on economic cycles, whereas demographic development and urbanization contribute more to it. Authorative regulation is the most significant factor to be accounted for in care property valuation, as it has considerable impact not only on the valuation but also on the value. However, regarding valuation theories and methods, valuing care properties follows the same principles as that of other commercial property types. As the authorative regulation largely determines whether or not the facilities can be employed in care service provision, changes in regulation also subject care properties to more rapid obsolescence. Regulation pertaining to care property valuation presents one interesting subject for further research.

Hoivakiinteistöt muodostavat oman, monimuotoisen alamarkkinansa Suomen kiinteistömarkkinoilla, joka on vakiinnuttanut asemansa kiinteistösijoitusmarkkinassa. Toistaiseksi hoivamarkkinoita koskeva tutkimus on ollut hyvin vähäistä. Tämän tutkimuksen tarkoituksena on luoda yleiskatsaus suomalaiseen hoivakiinteistömarkkinaan, selvittää sen erityispiirteitä, sekä tutkia, mitä hoivakiinteistöjä arvioitaessa on otettava huomioon. Tutkimus on toteutettu pääasiassa tutkimalla hoivamarkkinoita ja viranomaismääräyksiä käsitteleviä julkaisuja sekä toteuttamalla kymmenen teemahaastattelua. Koska tutkimuksen näkökulma on kiinteistöarvioijan, haastateltaviksi valittiin kymmenen auktorisoitua kiinteistöarvioijaa, joilla on kokemusta hoivakiinteistöjen arvioinnista. Hoivakiinteistömarkkinasta on tunnistettavissa erityispiirteitä, jotka erottavat sen muista toimitilamarkkinoista. Hoivapalvelut ovat luvanvaraista toimintaa ja paitsi hoivapalveluita, myös toimitilojen soveltuvuutta palveluntuotantoon säädellään viranomaisvaatimuksin. Tästä johtuen hoivapalveluiden ja niiden tuottamisessa käytettyjen kiinteistöjen kytkös on tiivis. Hoivakiinteistömarkkina on paitsi hyvin laajakirjoinen segmentti, käsittäen tiloja lukuisille kohderyhmille erilaisine tarpeineen, myös verraten nuori markkina ja sen volyymit melko alhaisia suhteessa muihin toimitilatyyppeihin. Huolimatta hoivakiinteistöihin kohdistuvasta sijoittajakiinnostuksesta, myös kuntasektori on hoivakiinteistömarkkinoilla merkittävässä roolissa sekä hoivakiinteistöjen käyttäjinä että omistajina. Lisäksi hoivakiinteistöjen kysynnälle on ominaista, ettei se ole niinkään riippuvainen taloudellisista sykleistä, vaan demografiset tekijät ja urbanisaatio ovat kysynnän ajureina merkittävämpiä. Viranomaisvaatimukset ovat merkittävin huomioonotettava tekijä hoivakiinteistöjä arvioitaessa ja niillä on suuri vaikutus niin arviointiin kuin arvoonkin, mutta arviointiteorioiden ja -menetelmien osalta hoivakiinteistöjen arviointi noudattaa samoja periaatteita kuin muidenkin toimitilatyyppien. Koska viranomaismääräykset määrittävät pitkälti sen, voiko kiinteistöä käyttää hoivapalveluiden tuottamiseen, muutokset säätelyssä altistavat hoivakiinteistöt myös tavallista nopeammalle vanhenemiselle. Hoivakiinteistöihin liittyvä sääntely muodostaakin yhden mielenkiintoisen jatkotutkimuskohteen.
Description
Supervisor
Viitanen, Kauko
Thesis advisor
Timperi, Henri
Keywords
care property, healthcare property, care property market, valuation, appraisal
Other note
Citation