Real estate and construction sector investment logic on smart buildings
Loading...
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Unless otherwise stated, all rights belong to the author. You may download, display and print this publication for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Author
Date
2018-09-24
Department
Major/Subject
Mcode
ENG25
Degree programme
Master's Programme in Mechanical Engineering (MEC)
Language
en
Pages
70 + 9
Series
Abstract
Smart buildings have been described as the embodiment of digitalisation in the real estate and construction (REC) sector. These buildings typically utilise a variety of interactive technical building systems, which operate autonomously through a smart grid without constant input from users. A clear definition of a smart building is, however, missing. Moreover, the added investment value of a smart building is not well measurable through the traditional real estate investment logic, which is based on the universal property value equation. The objectives of this thesis are to review the definition of a smart building through the Smart readiness indicator (SRI) introduced by the European Commission, and to observe the added value of a smart building from the investment point of view. The research was accomplished through two research methods, a case study and interviews. In the SRI-methodology, the definition of a smart building and high SRI-score has been tied together. Therefore, in the case study the SRI-framework was applied to a multi-purpose campus building to evaluate, how well it takes into account the building’s smartness. The interviews were carried out with Finnish REC-sector specialists to identify the key investment drivers, which are adding value to a smart building. Additionally, their effect on the investment logic was identified. The case study showed that the smart readiness of the campus building was approximately 58% from the maximum obtainable SRI-score, but the framework did not take into consideration all the smart technical building systems implemented in the building. From the interviews it was discovered that the traditional methods of calculating a property’s value, where the investment logic is based on the property level drivers of rental income, operating expenses and required yield, do not explicitly show the added investment value of a smart building. Instead, the added investment value of smart buildings is perceived to be related to the synergistic benefits in smart communities. Thus, a revision of the regular real estate property value equation and investment logic are considered as a prerequisite to be able to explicitly represent the added investment value of a smart building.Älykkäät rakennukset kuvaavat digitalisaation ilmentymää kiinteistö- ja rakennus (KIRA) sektorilla. Nämä rakennukset käyttävät tyypillisesti monia vuorovaikutteisia taloteknisiä järjestelmiä, jotka toimivat itsenäisesti älykkään verkon kautta ilman käyttäjien ohjausta. Älykkäälle rakennukselle ei ole kuitenkaan vielä kehittynyt yleisesti hyväksyttyä määritelmää. Lisäksi älykkään rakennuksen lisäarvo ei ole mitattavissa perinteisen kiinteistöinvestointilogiikan kautta, joka pohjautuu yleiseen kiinteistön arvon laskukaavaan. Tämän työn tavoitteena on tarkastella älykkään rakennuksen määritelmää Euroopan Komission ehdottaman ’Smart readiness indicator’ (SRI) työkalun kautta sekä tunnistaa älykkään rakennuksen lisäarvo investointina. Tutkimus toteutettiin tapaustutkimuksen ja haastatteluiden avulla. SRI-metodologiassa esitetyn ehdotuksen mukaisesti korkea SRI-pistemäärä vastaa älykkään rakennuksen määritelmää. Sen takia SRI-kehikkoa sovellettiin monimuotoisen kampusrakennuksen älykkyyden arvioinnin tapaustutkimuksessa. Haastattelut toteutettiin suomalaisten KIRA-sektorin asiantuntijoiden kanssa. Tavoitteena oli tunnistaa älykkään rakennuksen investointiarvoa lisäävät tekijät sekä havainnoida tunnistettujen tekijöiden vaikutusta investointilogiikkaan. Tapaustutkimus osoitti, että kampusrakennuksen älykkyysvalmius oli 58% määritellystä SRI-maksimiarvosta, mutta kehikko ei ottanut huomioon kaikkia rakennuksessa toteutettuja älykkäitä taloteknisiä järjestelmiä. Haastatteluissa havaittiin, että perinteisen kiinteistön arvon laskukaavan kautta ei ole mahdollista yksiselitteisesti osoittaa älykkään rakennuksen lisäarvoa, missä vuokratuotto, kiinteistökustannukset ja tuottovaatimus mittaavat investointia kiinteistötasolla. Sen sijaan älykkään rakennuksen lisäarvon havaittiin liittyvän älykkään yhteisön synergian tuottamaan hyötyyn. Näin ollen perinteisen kiinteistön arvon laskukaavan ja kiinteistöinvestointilogiikan muuttaminen havaittiin edellytykseksi älykkään rakennuksen lisäarvon yksiselitteiselle perustelulle.Description
Supervisor
Junnila, SeppoThesis advisor
Säynäjoki, AnttiKeywords
smart building, digitalisation, real estate and construction sector, investment logic, property value equation, smart readiness indicator
