Metsäkiinteistön arvon määrittäminen markkinapohjaisella tuottoarvomenetelmällä
No Thumbnail Available
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Ask about the availability of the thesis by sending email to the Aalto University Learning Centre oppimiskeskus@aalto.fi
Author
Date
2017-06-12
Department
Major/Subject
Kiinteistötekniikka
Mcode
M3007
Degree programme
Kiinteistötalouden koulutusohjelma
Language
fi
Pages
52+4
Series
Abstract
Kansainvälisten arviointistandardien mukaan kiinteistöarvioinnin pitäisi perustua markkinainformaatioon. Metsänarvioinnissa Suomessa yleisesti käytetty summa-arvomenetelmä ei täytä kyseistä vaatimusta. Tämä on lisännyt tarvetta metsänarviointimenetelmien kehittämiselle. Kauppa-arvomenetelmää on metsäkiinteistöjen arvioinnissa vaikea hyödyntää. Jokainen tila on puustotunnuksiltaan erilainen ja niiden vertailu suoraan on hankalaa. Vertailua hankaloittaa se, ettei Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä Kiinteistöjen kauppahintarekisterissä ole tietoa tilojen puustotunnuksista. Tuottoarvomenetelmä on varteenotettava menetelmä metsätilan markkina-arvon määrittämiseen, jos siinä käytettävät lähtötiedot ovat johdettu markkinoilta. Erityisen merkittävä tekijä on korkokanta, jolla metsätalouden tuotot ja kustannukset diskontataan nykyarvoksi. Tässä työssä tutkittiin metsäkiinteistökauppojen sisäistä korkokantaa ja siihen vaikuttavia tekijöitä. Lisäksi arvioitiin metsävaratiedon kelvollisuutta metsän hintatutkimuksen aineistona. Kauppatietoihin yhdistettiin tilojen metsävaratiedot, jotka Suomen metsäkeskus oli tuottanut laserkeilausaineistosta. Kaupat olivat edustavia yli kymmenen hehtaarin metsätilakauppoja ja toteutuneet tammikuun 2015 ja kesäkuun 2016 välillä. Tilastollisiin analyyseihin päätyneen aineiston koko oli 973 kauppaa. Tilojen metsien kasvu ja kehitys simuloitiin metsävaratiedon pohjalta Luonnonvarakeskuksen Motti-ohjelmistosta Maanmittauslaitokselle räätälöidyllä MML-Motti-versiolla. Simuloitujen metsätalouden tulojen ja menojen perusteella iteroitiin kiinteistökaupan sisäinen korko. Korkojen perusteella muodostettiin regressiomallit, joilla metsäkiinteistön sisäistä korkoa voidaan ennustaa. Aineiston sisäisten korkojen keskiarvo oli 4,7 % ja mediaani 4,5 %. Kvartiiliväli oli 3,7 % – 5,4 %. Korkojen laskennassa ei otettu huomioon veroja, hallintokuluja eikä mahdollisia tukia. Työssä havaittiin, että korkokantaan vaikuttavat eniten puuston määrä ja metsätilan sijainti sekä kivennäismaan osuus. Korkokannan vaihtelu puustotilavuuden mukaan ei ollut yhtä jyrkkää kuin aiemmissa tutkimuksissa on havaittu. Lisäksi todettiin, että metsävaratieto kelpaa massatutkimusmateriaaliksi, mutta se näyttää menettävän ajantasaisuutensa melko nopeasti.According to the International Valuation Standards, valuation should be primarily based on market prices. Using market approach for forest property valuation is difficult as sold forest properties are unique by the view of forest resources. The value of forest in Finland is mainly based on the growing stock volume and the quality of the stands. They variate a great deal between properties, and the purchase price register maintained by the National Land Survey of Finland does not include tree stand data. Income approach is potential alternative for this kind of valuation since it takes into account the predicted growth and handling of the tree stands. However, the discount rate used in valuation affects a great deal the result of valuation. Thus, the discount rate should derive from the market so that the result could be market value. These rates (Internal Rate of Return, IRR) were examined in this study. In this study, it was combined 973 representative forest property transaction and their forest resource data. The size of the transactions were over 10 hectares and they had been made during January 2015 and June 2016. The forest resource data was provided by the Finnish Forest Centre. It had been produced from airborne laser scanning data with semi-automatic process. The data was simulated with Motti growth and yield simulator which has been made by Natural Resource Institute Finland. The mean of IRR in the study material was 4.7 percent and the median 4.5 percent. The interquartile range was 3.7 % – 5.4 %. The rates are pre-tax values and it has not been taken into account any management expenses or subsidies. As a result, discounting rate seems to depend on average stock volume, temperature sum and the proportion of the mineral soils. In addition, forest resource data was found appropriate for forest value study. However, it seems lost its up-to-dateness quite fast.Description
Supervisor
Viitanen, KaukoThesis advisor
Ärölä, EsaKotilainen, Seija
Keywords
markkina-arvo, metsänarviointi, metsävaratieto, tuottoarvo
