Kansainvälinen vertailu toimitilojen käyttötarkoituksen muutoksia koskevista periaatteista
Loading...
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Unless otherwise stated, all rights belong to the author. You may download, display and print this publication for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Authors
Date
2019-03-11
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
fi
Pages
70 + 4
Series
Abstract
Tämän diplomityön tavoitteena oli selvittää suunnitteluperiaatteita ja käytäntöjä suhtautua kiinteistöjen käyttötarkoituksen muutoksiin toimistoista asumiseen. Diplomityö jaettiin kahteen osaan: ensimmäisessä osassa selvitettiin käyttötarkoituksen muutosten tilannetta Helsingissä, minkä jälkeen saatuja tuloksia verrattiin tutkimuksessa tutkittuihin kaupunkeihin. Vuonna 2017 Helsingissä laadittiin periaatteet käyttötarkoituksen muutoksille rajatulla kantakaupungin alueella. Helsingissä käyttötarkoituksen muutoksia toimistoista asumiseen on tehty noin 250 000 k-m2 vuosina 2003–2017 ja kyselyjen määrä on kasvussa. Asuntojen suuri kysyntä ja asuntojen parempi tuotto-odotus toimitilakäyttöön verrattuna lisäävät kiinteistöomistajien halua muuttaa toimistojensa käyttötarkoitusta asumiseen. Samalla yritykset vapauttavat vanhaa peruskorjausvaiheessa olevaa tilaa muuhun käyttöön hakeutuessaan moderneihin työtiloihin. Nykyinen kehitys voi yksipuolistaa kaupunkirakennetta ja vaarana on, ettei keskustassa ole tulevaisuudessa riittävästi toimitiloja, jotka soveltuvat monipuolisen elinkeinoelämän tarpeisiin. Työn empiirissä osuudessa tutkittiin kansainvälisiä suunnitteluperiaatteita käyttötarkoituksen muutoksille. Kysely lähetettiin pohjoismaisiin pääkaupunkeihin, Rotterdamiin ja Lontoon Camdeniin. Tutkimuksen mukaan käyttötarkoituksen muutokset ovat kansainvälinen ja ajankohtainen ilmiö Helsingissä, Kööpenhaminassa ja Lontoossa. Kaupungeissa käyttötarkoituksen muutosten määrä on samalla tasolla, kun se suhteutetaan toimistotilakantaan. Tutkimus osoittaa, että erillisiä periaatteita käyttötarkoituksen muutoksille on laadittu ainoastaan Helsingissä ja Lontoossa. Muissa vertailukaupungeissa tasapainoa asuntojen ja työpaikkojen välillä toteutetaan esimerkiksi yleiskaavatason suunnittelulla. Yhteisenä päämääränä kaupungeilla on turvata yritys- ja toimitila-alueiden säilyminen yhdessä asuntotuotannon lisäämisen kanssa. Käyttötarkoituksen muutoksilla on monia vaikutuksia kaupungin rakenteeseen. Parhaille sijainneille haluavat sijoittua eri toiminnot. Suunnitteluviranomaisten tehtävänä on ohjata kaupungin kehittymistä strategian päämäärien mukaan. Monesti tämä tarkoittaa käyttötarkoituksen muutosten rajoittamista.The aim of this master’s thesis is to compare planning polices related to the conversions of offices to residential use. This thesis is divided into two parts; first conversions are analyzed in the context of the city of Helsinki, then the results are compared with other cities investigated in this research. In 2017, the City of Helsinki formulated policy principles, including a land-use zoning map, for conversions in a demarcated area of Helsinki inner city. The City of Helsinki proposed a multifunctional area covering both the city centre and inner-city, which they predict will contain enough office and residential space to meet the market demand in the long term. In the City of Helsinki approximately 250 000 m² of offices were converted for residential use between 2003 and 2017, and the number of new proposals is increasing. The most important factor causing the increase in conversions has been the large demand for housing, which has resulted in a better return on housing compared with the return on office use. At the same time, companies are moving to modern premises and releasing old office stock, to be changed to other uses. This trend raises the risk that there are not enough office spaces in the inner-city to meet the needs of businesses there. The empirical part of this research was to study international planning principles for conversions. A survey was sent to Nordic capitals, Rotterdam and the London borough of Camden. This study shows that the conversions are an international phenomenon currently affecting Helsinki, Copenhagen and London. The conversion rate is similar in Helsinki, Copenhagen and Camden, although the absolute amount of conversions varies in proportion to the office stock in each city. The study shows that specific policies for conversion have been formulated only in Helsinki and in London. Planning authorities in London and in Helsinki have restricted conversions in important working areas in order to maintain enough working spaces. In other comparative cities, the balance between housing and jobs is implemented by city plan level. The common goal of cities is to secure good working office clusters in central city areas together with the increase in the housing production. The best locations attract many different functions. The task of planning authorities is to guide the development of the city according to the goals of the city’s strategy, often this means limiting the changes of use.Description
Supervisor
Ekroos, AriThesis advisor
Karlsson, AnneKeywords
käyttötarkoituksen muutos, konversio, suunnitteluperiaatteet, kiinteistö