Risks arising from tenants in housing investment, Vuosaari as an example area

Abstract

Tutkimuksen tarkoituksena on selvittää, että onko vuokralaisriski ja sen osatekijät suurempia Vuosaaressa kuin muualla pääkaupunkiseudulla asuntosijoittamisen kannalta.

Tutkimuksessa on analysoitu Vuosaaresta olevia tilastoja mm. väestöstä, asumisesta ja tulotasosta. Lisäksi paikallisessa kauppakeskuksessa tehtiin haastattelututkimus asumistyytyväisyydestä ja -viihtyvyydestä, jossa kysyttiin myös mm. muuttohalukkuutta alueelta pois.

Vuosaari on pääosin 1990-luvulla metroradan varteen rakennettu Helsingin tytärkaupunki, jossa on hallinnollisesti monen tyyppistä asumista. Kaupunki teki rakennuttajien kanssa aluerakentamissopimuksen, jossa kullekin rakennuttajalle annettiin tietyt tonttialueet asuntojen rakentamista varten kaupungin määrittelemin kriteerein. Tämä suuren asuntomäärän tuottaminen tietylle alueelle on rakennuttajalle ja asuntosijoittajalle eräänlainen riski.

Tässä työssä tarkasteltiin asunto- ja kiinteistösijoittamisen eri riskitekijöitä. Vuokralainen on merkittävin riskitekijä asuntosijoittajalle, sillä se tuo sijoitukselle tuoton. Hänen käyttäytymisestään riippuu saako sijoittaja vuokraamalleen asunnolle vuokratuottoa. Vuokralaisriskejä ovat maksukyky- ja pysyvyys- eli muuttoalttiusriski sekä vuokran toteutumisriski. Vuosaaressa vuokralaisriski on hiukan suurempi kuin muualla pääkaupunkiseudulla. Tähän vaikuttaa erityisesti alueen asukkaiden keskimääräistä huonompi vuokranmaksukyky johtuen keskimääräistä alhaisemmasta tulotasosta sekä työttömyydestä yleisyydestä. Lisäksi muuttohalukkuus oli vuokralla-asuvien keskuudessa keskimääräistä yleisempää. Tämä muuttohalukkuus johtuu useimmiten perhetilanteiden muutoksista tai asunnon pinta-alan riittämättömyydestä. Asukkaiden tyytyväisyys asuinalueeseensa ja sen palveluverkostoon oli yllättävän hyvää, eivätkä nämä tekijät ole lisäämässä muuttohalukkuutta.

Asuntosijoittaja voi vuokralaisriskin maksukykyriskiä pienentää valitsemalla vuokralaiset tulojen perusteella. Toiseksi vuokralaiselta pyydettävä takuumaksu pienentää mahdollista tappiota saamatta jäävistä vuokrista sekä kattaa osin asuntoon mahdollisesti aiheutuvia vahinkojen korjauskuluja.