Commercial Property Valuation Market in Finland and it's Future Development

Abstract

The aim of this master thesis is to describe the market of commercial property valuation in Finland. One main goal is to describe the total volume of the market, including the total turnover of commercial property valuation and the total number of authorized and non-authorized valuers. Special emphasis has been placed on phenomena that will increase or decrease the market in the future. The research is based primarily on interviews and questioners. Additional information has been gathered through literature.

The number of full-time valuation companies, valuing commercial property, is limited on the Finnish market. A few companies cover a significant part of the total volume. Three companies, valuing commercial property, cover almost half of the total turnover. The total turnover in commercial property valuation was about 5-6 million euros in 2003. This includes the turnover among real estate brokers and companies with at least one authorised property valuer. The number of authorised property valuers was 81 in year 2004, 57 of them performing external valuations. The number of non-authorised valuers is considerably higher. Valuation companies value in average 20 objects yearly. An important observation is that these key figures vary tremendously among observed companies.

International Accounting Standards (IAS), real estate funds and foreign investors are the most relevant phenomena that will increase the demand for commercial property valuations by year 2010. In general, all activities that activate the market will increase the volume of the valuation market. In addition, automated valuation models and Finnish investors might change the present situation of the valuation market. The role of real estate valuation is changing towards lighter valuations and real estate consulting. The demand for traditional valuation reports will decrease and the field of commercial property valuation will expand through services around real estate consulting.

Tämän työn tavoitteena on luoda kokonaiskuva Suomen toimitila-arvioinnin markkinoista sekä markkinoiden tulevasta kehityksestä. Keskeinen tavoite on määrittää toimitila-arvioinnin kokonaisvolyymi Suomessa sekä volyymia kasvattavat ja pienentävät tekijät tulevaisuudessa. Työn empiirinen osa, eli toimitila-arvioinnin eri osapuolille toimitetut kyselyt muodostavat työn keskeisimmän osion. Lisäksi alan asiantuntijoita on haastateltu aiheen osalta.

Arviointiyritykset sekä kiinteistönvälittäjät kattavat huomattavan osuuden toimitila-arvioinnin kokonaisvolyymistä. Toimitila-arvioinnin kokonaisliikevaihto oli noin 5-6 miljoonaa euroa vuonna 2003. Lähes puolet (43 %) kokonaisliikevaihdosta on kolmen alalla toimivan yrityksen hallussa. Muiden yritysten liikevaihto toimitila-arvioinnin osalta on huomattavasti alhaisempi. Auktorisoituja yleis- ja toimitila-arvioijia on Suomessa 81. Näistä 57 suorittaa ulkoisia toimitila-arvioita. Tämän lisäksi alalla on useita satoja ei-auktorisoitua arvioijia. Arvioita tehdään arviointiyritysten keskuudessa keskimäärin 20 kpl ja kiinteistönvälittäjien keskuudessa 4 kpl per arvioija vuodessa. Hajonta eri yritysten ja eri tunnuslukujen välillä on kuitenkin hyvin suuri.

Vuoteen 2010 mennessä toimitila-arvioinnin markkinoita kasvattavat kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) käyttöönotto, kiinteistörahastot sekä ulkomaiset sijoittajat. Samalla kaikki markkinoita piristävät toiminnot kasvattavat toimitila-arvioinnin markkinoita. Toisaalta sijoittaminen ulkomaille siirtää myös osan arvioinnista ulkomaille. Automaattiset tietojärjestelmät muuttavat myös toimitila-arvioinnin kokonaisvolyymia. Keskeinen johtopäätös koskee arvioinnin tarvetta tulevaisuudessa. Tarve ulkoiselle arvioinnille on hieman kasvamassa vuoteen 2010 mennessä. Perusteita reilulle kasvulle ei kuitenkaan löydy. Arviointi on myös muuttamassa muotoaan ja tarve perinteiselle arviointilausunnolle on vähentymässä. Rinnalle nousevat kevyemmät arviot sekä kiinteistökonsultointi. Konsultoinnin myötä ala monipuolistuu ja perinteisen arviokirjan ympärille syntyy uusia palveluja.