Commercial premises as an investment in mutual real estate companies

Abstract

There are a large number of commercial premises in Finland that are located in housing companies and remarkable parts of those are owned by a professional or a small-scale-investor. Despite that there is a lack of characteristic information available in the literature of the branch.

The aim of the research is to construct a concise information content related to the topic. The research is mainly a literary research gone deeper into subject by using interviews. Law and example cases are used to bring theory in to practice. The study will focus only on the investor's point of view. User-owners will be limited out of the study.

Housing Company Act that regulates housing companies in Finland renewed in the summer of 2010. Therefore the study includes substantial legislation in the investment point of view. The study goes through specific characteristics and risk management practices in addition to investing.

The major problems in business premises that are located in housing companies consists risks in funding, difficultness of development, risks in decision making, risks in costs, administration, illogicality of repairing costs and difficult tenant loyalty maintaining. Benefits instead are lack of right to expropriate, location factors, the in-house customer flow, taxation, ready service structure, interchange ability and liquidity of the shares as well as their easiness to use as collateral.

Asunto-osakeyhtiöiden yhteydessä sijaitsevia liikehuoneistoja on suomalaisissa kerrostaloissa lukumäärällisesti paljon ja niistä merkittävä osa ammattimaisten tai piensijoittajien omistuksessa. Tietoa asunto-osakeyhtiöissä sijaitsevien liikehuoneistojen ominaisuuksista ja erityispiirteistä kiinteistösijoittamisen kannalta löytyy alan kirjallisuudesta kuitenkin vähän.

Tutkimuksen tavoitteena on muodostaa aiheeseen liittyen tiivis tietokokonaisuus. Tutkimus toteutettiin kirjallisuuskatsauksena syventäen aihealueiden sisältöä asiantuntijahaastatteluiden avulla. Työssä esitetään lisäksi esimerkkitapauksia oikeuskäytännöistä sekä yhtiöhallinnosta, joiden tarkoituksena on havainnollistaa ongelmatilanteita käytännössä.

Työssä keskitytään liikehuoneistojen omistamiseen sijoittajan näkökulmasta, joten käyttäjäomistajuus rajataan tutkimuksen ulkopuolelle.

Asunto-osakeyhtiöitä säätelee vuonna 2010 uudistunut asunto-osakeyhtiölaki, joten tutkimuksessa esitetään sijoittamisen näkökulmasta oleellista lainsäädäntöä. Lisäksi käydään läpi sijoittamisen erityispiirteitä sekä riskitekijöiden hallintamenetelmiä.

Suurimmiksi ongelmiksi asunto-osakeyhtiöissä sijaitsevissa liikehuoneistoissa muodostuu rahastointiriski, tilojen kehittämisen vaikeus, päätöksentekoriski, kustannusriski, hallinto, korjauskustannusten epäloogisuus sekä vuokralaislojaaliuden ylläpitovaikeus. Hyödyiksi puolestaan todetaan lunastusoikeuden puuttuminen. sijaintitekijät. talon oma asiakasvirta, verotus, valmis palvelurakenne, osakkeiden vaihdettavuus ja likviditeetti sekä osakkeiden helppo käyttö vakuutena.