Land prices of raw land and detached and terraced housing sites in Turku area

Abstract

Tutkimus käsittelee raakamaan ja tonttimaan hinnoittelua Turun seudulla. Työn tarkoituksena oli selvittää raakamaan ja asuinpientalotonttien hinnat sekä niihin vaikuttavat tekijät. Aiemmat tutkimukset kohdealueelta ovat olleet valtakunnallisten selvitysten yhteydessä laadittuja, ja siten yleispiirteisiä. Käsillä oleva tutkimus on täysin lokaalinen tarkastelu seudulla maksettavista maan hinnoista. Tutkimus rajattiin koskemaan Turun kaupungin välittömässä läheisyydessä olevia suurimpia keskuksia. Näillä alueilla tarkasteltiin Turun keskustan linnuntie-etäisyyden vaikutusta maan hintaan. Paikallisten vaikuttavien tekijöiden havainnoimiseksi tutkittiin kaupunkirakennetta, seutukaavaa sekä kuntakohtaisia yleiskaavoja.

Kohdealueeksi valittiin kaupungeista Turku, Kaarina, Raisio sekä Liedon kunnan ne osat, jotka sijaintinsa puolesta kasvavat todennäköisesti Turun kaupungin vaikutuksesta. Näillä alueilla voidaan olettaa tonttihintoihin muodostuvan odotusarvoa. Tutkimuksessa tarkasteltiin Turun lähiympäristöä, sen muodostamaa kaupunkikeskusta ja laajenemissuuntia. Tarkoituksena oli määritellä neljän tutkimuksen kohteena olevien kuntien alueella rajat, joissa Turun keskustan aiheuttama hintavaikutus päättyy.

Tutkimusmenetelmänä tässä työssä käytettiin arviointiteknistä kirjallisuutta, ekonometristä menetelmää sekä hinta-analyysiä. Ekonometristä menetelmää hyödynnettiin laatimalla regressiohintamalleja rakentamattomien AP-tonttien ja raakamaiden kaupoista. Hinta-analyysillä laadittiin työn liitteenä olevat vyöhykehintakartat tarkastelemalla yksittäisiä kauppoja. Lähtöaineistona käytettiin Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisterin tulosteita kaupoista vuosilta 1991-97. Tästä aineistosta saatuja hintamalleja tutkittiin yksityiskohtaisella analyysillä paikkakunnittain. Lisäksi tehtiin seudullista tutkimusta tarkastelemalla yleiskaavoissa suunniteltua maankäyttöä sekä tutkimalla kunnista käytettävissä olevia tilastollisia tietoja. Kaupunkien kiinteistöosastoilla tehtiin kyselyjä kiinteistöjen hinnoittelusta kunnissa ja verrattiin niitä saatuihin tuloksiin.

Alueelta muodostettujen regressiohintamallien todettiin kuvaavan maan hintaa heikommin kuin hinta-analyysin. Tämä johtuu alueiden epäsymmetrisyyksistä ja kauppojen pienestä lukumäärästä. Lisäksi analyysissä on helpompi huomioida kaavoitustilanne. Hinta-analyysiä suositellaan käytettäväksi lunastustoimituksissa. Perinteinen maanmittaustoimituksissa käytetty 5%:n laskentakorko todettiin havaintojen mukaan liian alhaiseksi. Sen arvioitiin olevan nykyään yli 10%.