Summa-arvomenetelmä metsän markkina-arvon määrittämisessä

Loading...
Thumbnail Image
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Engineering | Doctoral thesis (monograph)
Checking the digitized thesis and permission for publishing
Instructions for the author
Date
2008
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Language
fi
Pages
100 + app.7
Series
Maanmittauslaitoksen julkaisuja, nro 108
Abstract
The aim of this study is to find out the suitability of the summation approach to determine the market value of a forest property in situations, where valuation targets are fairly large forest properties (area at least 10 hectares) and to investigate factors that affect the correction of the total value and its size. Such studies, which apply the summation approach based on target specific field inventories, have never before been carried out in Finland because of the expensive data collecting. The study was carried out using an econometric method. Observation data consisted of 781 forest property sales made all over the country during years 1983-84 and 1995. An additional sample of 30 observations was available from year 2007 that consisted of sales in the southern part of Finland. According to estimated price models the most effective factor that affected the market price of a forest property was thesum value of the target without the expected value, and that the correction of the total value used to correct the sum value to reach the market price, can be distributed to the parts of the sum value, in which case the values of such parts of the sum value in the forest real property market are to be valued. According to the study most of these factors, which are supposed to affect the size of the correction of the total value, are already implicitly included in the sum values (area, amount of timber, amount of sapling stand, quality of forest land etc.), and therefore a separate affect of such factors need not be taken into account specifically. The study showed that the estimated econometric models could be used to estimate the market price of a forest property. The correction of the total value was reduction on average, which in the two earlier samples was 40-50 % and in the sample of year 2007 only 14 %, indicating that as new sum value tables are calculated, it is necessary to perform a market price study with new market price data, so as to update the ratio between the sum value and the market value. A similar procedure is recommended, when the market situation and stump prices are changing. This study offers new information on the ratio between the market value and the sum value.

Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää summa-arvomenetelmän soveltuvuus metsän markkina-arvon määrittämiseen niissä tilanteissa, joissa arviointikohteina on suurehkoja metsäalueita (pinta-ala vähintään 10 hehtaaria). Samalla saatiin tietoa summa-arvomenetelmässä käytettävän kokonaisarvon korjauksen suuruudesta ja siihen vaikuttavista tekijöistä. Tällaisia summa-arvomenetelmää koskevia tutkimuksia, jotka perustuvat arvioitavien kohteiden kohdekohtaiseen inventoituun metsävaratietoon ei aikaisemmin Suomessa ole tehty. Syynä tähän on ennen kaikkea kohteiden inventoinnin kalleus. Tutkimus tehtiin ekonometrisellä menetelmällä. Tutkimusaineisto käsitti vuosina 1983-84 ja 1995 yhteensä 781 eri puolilla maata tehtyä edustavaa pinta-alaltaan vähintään 10 hehtaarin suuruista metsäalueen kauppaa. Lisäksi käytettävissä oli pieni 30 havainnon aineisto vuodelta 2007, joka käsitti Oulun läänin eteläpuolisen Suomen. Muodostettujen hintamallien mukaan metsän kauppahintaan vaikutti voimakkaimmin kohteen laskennallinen summa-arvo ilman odotusarvolisää, ja että kokonaisarvon korjaus, jolla korjataan summa-arvon osien yhteenlaskettua summaa vastaamaan kohteen markkina-arvoa, voidaan jakaa myös summa-arvon osille, jolloin metsäkiinteistömarkkinoilla esiintyvät eri osa-arvojen arvostukset tulevat otetuiksi huomioon. Tutkimuksen mukaan suurin osa niistä tekijöistä, joiden on väitetty vaikuttavan kokonaisarvon korjauksen suuruuteen, on implisiittisesti jo mukana arvioitaville kohteille lasketuissa summa-arvoissa (kohteen pinta-ala, puumäärä, taimikkojen määrä, kasvupaikan laatu jne.), joten niiden erillisvaikutusta ei yleensä enää erikseen tarvitse ottaa huomioon. Osoittautui, että tutkimuksen tuloksena saaduilla ekonometrisilla metsänhintamalleilla voidaan määrittää metsän markkinaarvo. Kokonaisarvon korjaus oli kaikissa aineistoissa keskimääräinen alennus, joka kahdessa ensimmäisessä aineistossa oli 40-50 %:n luokkaa ja vuoden 2007 aineistossa vain 14 %. Tutkimus antoi viitteitä siitä, että aina kun uudet summa-arvotaulukot lasketaan, on tehtävä myös kauppahintatutkimus empiirisen, taulukoiden laskenta-ajankohtaa vastaavan havaintoaineiston avulla, jotta myös summa-arvon ja kauppahinnan välinen suhde tulee päivitetyksi. Samoin tulisi menetellä myös markkinatilanteen ja kantohintojen muuttuessa.
Description
Supervising professor
Viitanen, Kauko
Keywords
metsä, arviointi, markkina-arvo, kauppa-arvomenetelmä, summa-arvo, summa-aravomenetelmä, forest property, forest valuation, market value, sales comparison approach, sum value, summation approach
Other note
Citation