Kaupunkimaan arvon muodostus ja Helsingin asuntotonttien vuokraus

Abstract

Helsingin kaupunki omistaa jopa 65 % Helsingin maapinta-alasta, ja luovuttaessaan maata, kaupunki on perinteisesti suosinut vuokrausta. Kaupungin omistamasta maapinta-alasta noin 15 % on vuokrattu asuntotarkoituksiin. Asuntotonttivuokrien tuotto on vuosittain noin 140 miljoonaa euroa, mutta huomattavasti alle kaupungin laskennallisen tavoitteen. Tässä pro gradu-tutkielmassa käsittelen teoreettisen viitekehyksen pohjalta maan arvon muodostumista sekä tarkastelen empiirisesti Helsingin kaupungin asuntotonttimaan vuokrausta.

Tutkielmassa käsittelen yksinkertaisen kysyntä- ja tarjontakäyräkehikon avulla maan arvon muodostusta sekä maankäytön sääntelyn puolesta esitettyjä perusteluja, kuten esimerkiksi ns. ulkoisvaikutuksia. Taloustieteellisestä näkökulmasta esimerkiksi rakentamisen määräsääntely on perusteltua, mikäli sillä voidaan sisäistää ulkoisvaikutuksia, eli nostaa yhteiskunnan kokemaa kokonaishyvinvointia. Tutkielman pääasiallisena teoreettisena viitekehyksenä toimii kaupunkitaloustieteessä yleisesti käytettävä kaupunkialueen maankäyttömalli. Maankäyttömalli tarjoaa lähestymistavan, jonka avulla voin analysoida liikenteellisen saavutettavuuden, sekä siitä riippuvien sijaintivalintojen ja maan hintojen välisiä yhteyksiä.

Tutkimuksen empiirisessä osiossa tarkastelen Helsingin kaupungin asuntotonttimaan vuokrausta. Tulokset osoittavat, että tonttien vuokrat alenevat liikenteellisen keskustaetäisyyden mukaan, ja noin 35 minuutin keskustaetäisyydellä olevat tontit ovat keskimäärin jopa 44 % edullisempia kuin 10 minuutin keskustaetäisyydellä sijaitsevat tontit. Tontinvuokrien taso vaihtelee myös voimakkaasti sopimuksentekovuoden mukaan, jossa vanhemmat sopimukset ovat selvästi uusia sopimuksia edullisempia. Tulokset osoittavat myös, että rakennustehokkuus näyttäisi olevan korkeampaa siellä, missä maa on arvokkaampaa. Lisäksi valtion tukemaan asuntotuotantoon vuokratut tontit näyttäisivät keskimäärin olevan edullisempia kuin vastaavanlaiset vapaarahoitteiset tontit. Tutkielman empiirisessä osassa toisena tavoitteena on vertailla kaupungin asuntotonttien vuokrausta asuntojen markkinahintatietoon. Tarkastelussa on vuokratonteilla sijaitsevia asuntoja, ja tulokset osoittavat, että asuntojen arvo alenee keskustaetäisyyden kasvaessa. Siten voin havaita yhtäläisyyksiä asuntotonttien vuokrissa ja asuntojen markkinahinnoissa saavutettavuuden suhteen. Noin 35 minuutin keskustaetäisyydellä sijaitsevat asunnot ovat keskimäärin 66 % edullisempia kuin keskustan tuntumassa olevat asunnot, ja keskimäärin noin 52 % edullisempia kuin 10 minuutin keskustaetäisyydellä sijaitsevat asunnot.

The City of Helsinki owns around 65 % of the total land within the boundaries of Helsinki, and traditionally, the city has favored land leasing when granting land areas. Approximately 15 % of the total land area owned by the city is leased for residential uses. The leases of residential land generate around 140 million euros of rental revenues each year, which is however below the targeted return. In my master’s thesis, I analyze the value of urban land and discuss in terms of descriptive empirical evidence the leasing of residential land by the City of Helsinki.

Land markets have endemic problems of market failures, which provides a case for policy interventions. I analyze the rationale of regulating land use, such as externalities, in terms of a simple microeconomic supply and demand model. The core of the theoretical framework is however provided by urban economics, by which location mechanisms of households and other agents, as well as the price formation of urban land can be analyzed.

In light of empirical evidence, I analyze residential land leasing in Helsinki. I find that land rents decrease with respect to CBD commuting distance, and land rents are on average around 44 % lower on a 35-minute distance, compared to sites leased at a 10-minute distance. Results also show that land rents vary significantly, depending on when the land leases have been done. Long-standing land leases are on average much more affordable than newer leases. I also find that building density (in terms of total floor space to site area) is highest near the center and decreases with the distance. Results also show that rents on land leased for government subsidies housing are on average lower than for non-subsidies sites. In addition, I use housing transaction data to compare residential leasing to market information. I use data on housing constructed on leased sites, and according to estimation results, distance to CBD affect housing prices negatively. My results therefore suggest that residential site leases and housing prices are affected similarly by CBD commuting distance. Housing prices are on average around 66 % lower on a 35-minute distance compared to houses in the center, and on average 52 % lower than on a 10-minute commuting distance.