Omakustannusvuokran määrittäminen valtion tukemassa asuntotuotannossa

Abstract

Valtion tukemaan asuntotuotantoon liittyy rajoituksia, joilla pyritään varmistamaan tuen kohdistuminen sitä tarvitseville. Merkittävä sääntelyn muoto on omakustannusperiaate, jota noudatetaan valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokran määrityksessä. Tutkimuksen tavoitteena on kartoittaa, millaisia haasteita ja kehittämistarpeita valtion tukeman asuntotuotannon omakustannusvuokran määritys aiheuttaa ja selvittää millaisia ovat vuokralaisen ja toisaalta vuokranantajan näkemykset oikeudenmukaisesta omakustannusvuokran määrityksestä. Lisäksi tavoitteena on selvittää mitä kustannuksia valtion tuella rakennetun kiinteistökannan hallinnointi aiheuttaa kunnalliselle vuokrataloyhtiölle, sekä miten nämä kustannukset olisi mahdollista sisällyttää omakustannusperiaatteella määritettyyn vuokraan.

Tutkimuksen teoriaosuudessa avataan julkisen organisaation laskentatoimen viitekehystä, käydään läpi omakustannushinnoittelun sekä kiinteistön elinkaarikustannuslaskennan teoria sekä käsitellään valtion tukeman asuntotuotannon kehittyminen ja sitä koskevat säädökset. Empiirisen osion aineisto kerättiin kolmella sidosryhmähaastattelulla, yhdeksälle kunnallisille vuokra-asuntoyhtiöille kohdennetulla kyselyllä sekä case-yrityksen tilinpäätös- ja talousraportointiaineistosta.

Tutkimuksen tuloksena haastatteluihin ja kyselyyn perustuen vuokralaisen ja vuokranantajan näkemykset vuokran määrityksestä poikkeavat osittain toisistaan. Vuokran tulee olla vuokralaiselle läpinäkyvä ja kohtuulliseksi säännelty. Vuokrataloyhtiöt toisaalta kokevat, että hyvin sitovat vuokranmääritysperiaatteet lisäävät omistamisen riskejä. Suurimmat haasteet omakustannusvuokran määrityksen tavoitteiden osalta koskevat vuokrien tasaamista, korjauksiin varautumista sekä toimintaperiaatteiden yhtenäistämistä. Tutkimuksen tuloksena on osapuolten tavoitteiden ja vuokratalon kustannusten muodostumisen pohjalta luotu vuokranmääritysmalli. Mallissa kuvataan vuokranmääritysprosessi. Malli mahdollistaa kustannusten läpinäkyvän seurannan ja kaikkien kustannusten kohdistettavuuden vuokriin. Tutkimuksen tuloksena syntynyttä mallia voidaan hyödyntää yksittäisten vuokranantajien vuokranmääritysmenetelmien kehittämisessä.