Aesthetics in the real estate investment decision-making processes

Abstract

It comes from human nature that people appreciate beautiful objects and beauty in general. Preference for beaty is universal and can be observed in almost any choice people make, be it looking for a partner, buying clothes, choosing food based on packaging, selecting the environment where they live, and choosing the premises they work at. What is left for little attention is how building aesthetics affect professional real estate investment decision-making processes.

Due to the newness of the topic and little research available, the research is strongly qualitative in nature. The research was conducted by utilizing semi-structed interviews where broader themes, such as how the importance of aesthetics is perceived in the investment decision-making processes, and how aesthetics is perceived to be realizing into financial performance of assets, were used to guide the interviews. The aim was to gather information on views and experiences amongst professional Finnish real estate decision-makers operating mainly within office segment.

The findings have many implications: aesthetics is rarely assessed as a separate factor in investment decisions, but rather has major indirect effects on financial forecasting, mainly through lower expected vacancy rates and higher rental levels. An interesting finding is also that aesthetics is perceived to have the most effect through subconscious actions. Even in situations where investment decision making is indicated to be purely fact-based rational decision, aesthetics is likely to play a major unconscious effect.

Ihmiset ovat visuaalisia olentoja ja ihmisluonteelle on ominaista arvostaa kauneutta. Arvostus kauneudelle ja estetiikalle voidaan nähdä useissa ihmisten päätöksissä, kuten esimerkiksi elämänkumppanin haussa, kulutusvalinnoissa, oli se sitten ruoan ostaminen pakkauksen ulkonäön perusteella tai asuinpaikan valinta elinympäristön estetiikan perusteella. Estetiikalla on havaittu olevan merkitystä myös tilanteissa, joissa estetiikalla ei ole rationaalista merkitystä päätöksiin, kuten esimerkiksi osakkeiden arvostus riippuen tilinpäätösanalyysin estetiikasta. Tieteellisen tutkimuksen ulkopuolelle on kuitenkin laajamittaisesti jäänyt se, miten estetiikka vaikuttaa ammattimaisten toimijoiden toimistokiinteistöjen sijoituspäätöksiin ja kuinka alan ammattilaiset näkevät kohteiden estetiikan reflektoituvan kohteiden arvoon.

Aiheen ollessa uusi ja vähän tutkittu, keskittyy tämä tutkimus tutkimaan teemaa laadullisia menetelmiä hyödyntäen. Tutkimus toteutettiin puolistrukturoiduilla haastatteluilla, joissa laajempia teemoja käytettiin ohjaamaan haastatteluja. Haastatteluteemoina olivat muun muassa miten estetiikka vaikuttaa kiinteistösijoituspäätöksiin ja mitä kautta estetiikan arvo realisoituu omistajille.

Tutkimuksen tulokset kertovat paljon: ensinnäkään estetiikkaa ja kohteiden visuaalista puolta vain harvoin arvioidaan erikseen sijoituspäätöksissä. Sen sijaan estetiikalla nähdään olevan vaikutusta potentiaalisten sijoituskohteiden arvostuksessa tehtäviin ennusteisiin, kuten oletettuihin vajaakäyttöolettamiin ja vuokratasoihin. Mielenkiintoisena huomiona on kuitenkin se, että estetiikan vaikutukset arvostukseen nähdään olevan vahvasti alitajuntaisia, eikä estetiikkaan tietoisesti kiinnitetä huomiota sijoituspäätöksiä tehtäessä.