Impact of COVID-19 on real estate investment risk management - Insights from Finnish real estate experts

No Thumbnail Available
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu | Master's thesis
Date
2022-01-24
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
en
Pages
84 + 2
Series
Abstract
Since the World Health Organization (WHO) declared COVID-19 as a pandemic in March 2020, by the end of September 2021 there have been over 258 million confirmed COVID-19 cases, and the disease has killed nearly 5.2 million people. The consequences of this global shock have been tremendous to the people’s lives but also the global economy, and the real estate sector. Sufficient risk management is required to survive crises, and the risk management methods need to be constantly developed to be prepared for “black swans” in the future. The primary aim of this thesis was to understand how the COVID-19 pandemic has impacted real estate risk management and its’ methods. Additionally, this study aimed to understand what the main risks regarding real estate investments are, and what are the main risk management methods. Finally, this study describes how Finnish real estate professionals are prepared for other crises in the future. The literature review was performed using prior literature on general and real estate-related risks, risk management and global shocks. Ten semi-structured interviews were conducted with Helsinki-based real estate investment professionals from different real estate companies. The interviewed experts were top management in their firms with long experience in the industry. The real estate investments risks are divided into market-level, stock-market level, and target level risks. The most frequently mentioned risks in the interviews were tenant risk, location risk, financial risk, environmental risk, ESG related risks, liquidity, and target risk. Regarding risk management, due diligence process, active monitoring, long-term planning, budgeting, business planning, valuations, and cash flow management were mostly used methods to detect the risks. Diversification, contracts and agreements, insurance and strictly following the regulations and laws were used to protect from the risks. The results indicate that shocks such as 9/11, Iceland’s volcano eruption, London tower fire and epidemics have impacted real estate investment risk management by bringing new insurances, clauses to contracts, reporting and safety requirements. The Global Financial Crisis, which was seen to have the most impact, had brought e.g., tighter regulations, less use of leverage, more thorough credit checks and due diligence as well as awareness of better cash flow and liquidity. COVID-19 impacted by increasing systemic way of monitoring tenant’s financial situation and investment value chain (e.g. construction), the importance of diversification, changes in agreements, importance of liquidity, and more focus towards adaptability/flexibility and air quality of the property. All the shocks increased the awareness of new types of risks, tighten the regulations, and improved risk management practices. Preparation for a future crisis e.g., climate disaster, recession, terrorism, or new pandemic is difficult since the event and timing are unknown. Yet, preparation can be done by diversification, maintaining existing risk management mechanisms, and with agile reactions to threatening situations. Also, What-if scenarios, developing adjustable/flexible spaces and insurances can be used for preparation.

Maailman terveysjärjestön (WHO) COVID-19:sta pandemiaksi julistamisen jälkeen maaliskuussa 2020, on vuoden 2021 syyskuun loppuun mennessä COVID-19-tapauksia vahvistettu yli 258 miljoonaa ja tautiin on menehtynyt lähes 5.2 miljoonaa ihmistä. Tällä globaalilla shokilla on ollut valtavia seurauksia ihmisten elämään, maailmantalouteen sekä kiinteistösektoriin. Jotta kriiseistä voidaan selvitä, riittävä riskienhallinta on välttämätöntä, ja sen menetelmiä on kehitettävä, jotta ”mustiin joutseniin” voidaan varautua tulevaisuudessa. Tämän diplomityön tavoitteena on selvittää, miten COVID-19-pandemia on vaikuttanut kiinteistöriskienhallintaan ja sen menetelmiin. Lisäksi tutkielma pyrkii tunnistamaan, mitkä ovat suurimmat kiinteistösijoituksiin liittyvät riskit ja mitkä ovat pääasialliset riskienhallintamenetelmät. Lopuksi tutkimuksessa kuvataan, miten suomalaiset kiinteistöalan ammattilaiset ovat varautuneet kriiseihin tulevaisuudessa. Kirjallisuuskatsaus toteutettiin hyödyntämällä aiempaa kirjallisuutta yleisistä sekä kiinteistöihin liittyvistä riskeistä, riskienhallinnasta ja globaaleista shokeista. Kymmenen teemahaastattelua toteutettiin Helsingissä sijaitsevien, eri kiinteistöyhtiöiden kiinteistösijoitusalan ammattilaisten kanssa. Haastatellut asiantuntijat olivat yrityksensä johtohenkilökuntaa, joilla on pitkä kokemus alalta. Kiinteistösijoituksiin liittyvät riskit on jaettu markkinatason, osakemarkkinatason ja kohdetason riskeihin. Haastatteluissa useimmiten mainitut riskit olivat vuokralaisriski, sijaintiriski, taloudellinen riski, ympäristöriski, ESG:n liittyvät riskit, likviditeetti- ja kohderiski. Riskienhallinnan osalta riskien havaitsemiseen käytettiin enimmäkseen due diligence -prosessia, aktiivista seurantaa, pitkän aikavälin suunnittelua, budjetointia, liiketoiminnan suunnittelua, valuaatioita ja kassavirran hallintaa. Riskeiltä suojautumiseen käytettiin hajauttamista, sopimuksia, vakuutuksia sekä regulaatioiden ja lakien tiukkaa noudattamista. Tulokset osoittavat, että shokit, kuten 9/11, Islannin tulivuorenpurkaus, Lontoon tornipalo sekä epidemiat ovat vaikuttaneet kiinteistösijoitusriskien hallintaan tuomalla uusia vakuutuksia, sopimusehtoja sekä raportointi- ja turvallisuusvaatimuksia. Maailmanlaajuinen finanssikriisi, jolla nähtiin olevan suurin vaikutus, oli tuonut mm. aiempaa tiukempaa sääntelyä, vähemmän velkavivun käyttöä, perusteellisempaa luottotarkistusta ja due diligence -prosessia sekä pyrkimystä stabiilimpaan kassavirtaan ja likviditeettiin. COVID-19-pandemia vaikutti riskienhallintaan systematisoimalla vuokralaisten taloudellisen tilanteen ja investointien arvoketjujen (esim. rakennushankkeiden) seurantaa sekä hajauttamisen merkitystä. Lisäksi likviditeetin merkitys korostui, aikaisempia sopimuksia muutettiin sekä fokus kiinteistön muuntojoustavuuteen ja ilmanlaatuun kasvoi. Kaikki shokit lisäsivät tietoisuutta uudenlaisista riskeistä, toivat tiukempaa sääntelyä sekä paransivat riskienhallinta käytäntöjä. Tuleviin kriiseihin, esim. ilmastokriisiin, taantumaan, terrorismiin tai uuteen pandemiaan varautuminen on haastavaa, sillä tapahtumaa ja sen ajoitusta ei tiedetä varmasti. Näihin varaudutaan kuitenkin hajauttamalla, ylläpitämällä olemassa olevia riskinhallintamekanismeja ja reagoimalla nopeasti uhkaaviin tilanteisiin. Tämän lisäksi mitä-jos-skenaarioita, muuntojoustavien tilojen kehittämistä ja vakuutuksia voidaan käyttää shokkeihin valmistautumiseen.
Description
Supervisor
Toivonen, Saija
Thesis advisor
Toivonen, Saija
Keywords
real estate, real estate risk management, COVID-19, global shocks, foreseeing, future
Other note
Citation