Valuation of atypical building components in Finnish real estate market

No Thumbnail Available
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu | Master's thesis
Date
2020-12-14
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
en
Pages
52+4
Series
Abstract
Income approach and specifically DCF method cannot capture all the features of a real estate, thus the valuation includes uncertainties. This uncertainty transfers into Real estate developer’s feasibility studies where things such as atypical building components cannot be properly valued. There is currently a lot of information and studies available on the effect of green buildings into building values, but for atypical building components this is not applicable and still leaves the developer with no way to properly evaluate the feasibility of atypical building components. The author followed the development process, valuation method, current Finnish market practices and data from KTI to evaluate feasibility of ground source heat pumps (GSHP) compared to District heat in office buildings through calculations. The results revealed that Gross rental lease agreement models can capture the value of atypical building components (GSHP) providing savings in operating expenses as such. With current market practice agreements for new developments, Net/split rent models, the value cannot be captured without uncertainty. This uncertainty in valuation is a leading factor for why atypical building components are not implemented in new buildings more than they currently are. Based on the results the finding of Gross rental lease agreement model could be considered somewhat significant as 80% of Finnish office lease agreements are done by this model according to KTI Oy. This thesis presents a model for net/split rent models, where the value of savings can be realized for real estate developer. This way the profits when using atypical building components would be similar than when using conventional components. This enables the implementation of “green” solutions at a lower threshold, because the value can be more accurately calculated.

Kassavirtamenetelmä ja erityisesti diskontattu kassavirtamenetelmä ei huomio valuaatiossaan kaikkia kiinteistön ominaisuuksia. Epävarmuudet valuaatiossa siirtyvät kiinteistökehittäjien kannattavuuslaskelmiin. Tämä korostuu epätyypillisten rakennusten osien valuaation määrittelyssä. ”Vihreiden” rakennusten vaikutuksesta kiinteistöjen arvoon on paljon tutkimuksia ja informaatiota saatavilla. Tätä tietoa ei kuitenkaan voi soveltaa suoraan epätyypillisten rakennusosien arvioinnissa. Kannattavuuslaskelmissa on yhä läsnä epävarmuustekijät arvioidessa epätyypillisiä rakennusten osia. Työn tekijä seuraa työssään kiinteistökehitysprosessia, arviointimenetelmiä, Suomalaisia markkinakäytäntöjä, aikaisempia tutkimuksia sekä KTI Oy:n tuottamaa dataa arvioidessaan geolämpöjärjestelmien kannattavuutta verrattuna kaukolämpöjärjestelmään kiinteistökehittäjän tuottojen näkökulmasta. Tuloksista ilmenee, että bruttovuokramallilla valuaatio pystyy huomioimaan epätyypillisten rakennusosien kuten geolämpöjärjestelmän säästöt ylläpitokustannuksissa kiinteistön arvoon. Nykyisen markkinakäytännön mukaisesti uusiin kiinteistökehityskohteisiin solmitaan usein jaetun vuokramallin vuokrasopimus. Jaetun vuokran mallissa säästöjä kiinteistön ylläpitomaksuissa ei voida huomioida kiinteistön arvoon helposti mitattavalla tavalla ja jos voidaan sisältää ne paljon epävarmuustekijöitä. Tämä epävarmuus arvioinnissa on yksi avaintekijöitä miksi uusiin kiinteistökehityskohteisiin ei toteuteta epätyypillisiä rakennusosia nykyistä enempää. Bruttovuokramallin löydös on merkittävä, sillä KTI Oy:n mukaan 80 % Suomen toimitilavuokrasopimuksista on bruttovuokramallisia. Lisäksi työssä esitetään malli, jolla jaetun vuokran sopimuksissa voidaan huomioida säästöt kiinteistön arvoon Näin kiinteistökehittäjät saavat epätyypillisistä rakennusosista samanlaiset tuotot kuin perinteisellä tavalla toteutetuissa kohteissa. Tämä mahdollistaa ”vihreiden” ratkaisujen käytön entistä matalammalla kynnyksellä kiinteistökehityshankkeissa, sillä epätyypillisiä rakennusosien tuottama arvo kiinteistölle voidaan määrittää entistä tarkemmin.
Description
Supervisor
Junnila, Seppo
Thesis advisor
Manninen, Jukka
Keywords
atypical building components, GSHP, real estate development, green buildings
Other note
Citation