Sijoitusasunnon rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajoittaminen
| dc.contributor | Aalto University | en |
| dc.contributor | Aalto-yliopisto | fi |
| dc.contributor.advisor | Viherkenttä, Timo | |
| dc.contributor.author | Torkkeli, Ville | |
| dc.contributor.department | Laskentatoimen laitos | fi |
| dc.contributor.school | Kauppakorkeakoulu | fi |
| dc.contributor.school | School of Business | en |
| dc.date.accessioned | 2021-09-05T16:01:27Z | |
| dc.date.available | 2021-09-05T16:01:27Z | |
| dc.date.issued | 2021 | |
| dc.description.abstract | Työn keskeinen kysymys oli, tuleeko sijoitusasunnon rahoitusvastikkeen vähennysoikeutta rajata. Tähän vastaamiseksi selvitettiin, mitkä ovat rajoituksen vaikutukset yhteiskunnalle ja asuntosijoittajalle. Lisäksi pohdittiin, mitä verotuksen keinoin toteutettavia vaihtoehtoja vähennysoikeuden rajoitukselle on. Vähennysoikeuden rajoituksen todettiin vaikuttavan eniten uudiskohteisiin. Vaikutus on suurin suhteellisen kalliissa kohteissa, joissa vuokratuotto on alhainen. Tällaisia ovat tyypillisesti kasvukeskusten eniten halutut uudisrakentamisen alueet. Vähennysoikeuden rajoituksen vuoksi asuntosijoittajien kiinnostus uudiskohteisiin tulee vähenemään, jolloin niiden rakentaminenkin vähenee. Tämä johtaa lopulta asuntotarjonnan vähenemiseen ja vuokrien nousuun. On kuitenkin todennäköistä, että asuntomarkkinan suuret toimijat korvaavat rakentamisen vähenemisen ainakin osittain. Yksityishenkilöiden vähenevän kysynnän arvioitiinkin parantavan kokonaisia kiinteistöjä ostavien sijoittajien asemia ja edistävän vuokraustoiminnan keskittymistä. Tällä voi olla haitallisia vaikutuksia muun muassa kilpailun kannalta. Asuntopoliittisten tavoitteiden osalta arvioitiin, että uudisrakentamisen avulla nämä tavoitteet saavutetaan nopeammin. Tästä näkökulmasta verotuksessa tulisikin suosia enemmän uudis- kuin vanhoja kohteita. Vanhojen asuntojen kohdalla on kuitenkin huomattava, että rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajaaminen olisi erittäin merkittävä heikennys asuntosijoittajalle. Vuokra-asuntomarkkinaa verotuksen näkökulmasta tarkasteltaessa havaittiin, että yksityisten henkilöiden asuntosijoitukset ovat heikoimmassa asemassa jo ennen mahdollista vähennysoikeuden rajoitusta. Tämä johtuu erityisesti eroista verotuksen lykkäämismahdollisuuksissa eli siinä voidaanko verotusta siirtää tulevaisuuteen. Laajemmin sijoitusmuotojen verotusta tarkasteltaessa yksityishenkilöiden vuokra-asuntojen todettiin myös olevan heikohkossa asemassa. Keskeisenä erona olivat kiinteistövero, varainsiirtovero ja verotuksen lykkääminen. Yhtiölaina- tai tonttiosuuden kertasuorituksien vähentämisestä todettiin, että menettely on poikkeuksellinen yksityishenkilön verotuksessa erityisesti, koska vähennettävä summa on tyypillisesti melko suuri. Tämän osalta arvioitiin, että vähennysoikeuden rajoitus esimerkiksi suhteessa yhtiön korkokulujen ja poistojen määrään voi olla järkevä. Yleisesti havaittiin, että julkisen talouden tulojen kannalta rakentamisesta seuraavien verotulojen merkitys on huomattavasti suurempi, kuin valmistumisen jälkeisten verotulojen. Voidaan siis ajatella, että vähennysoikeuden rajoituksella on eräänlainen käänteinen vipuvaikutus. Tavoittelemalla pientä kasvua valmistumisen jälkeisissä verotuloissa, voidaan aiheuttaa suuri menetys rakentamiseen liittyvissä verotuloissa. Työssä pääteltiin, että rahoitusvastikkeen vähennysoikeutta ei laina- tai tonttiosuuksien kertasuorituksia lukuun ottamatta ole järkevää rajoittaa ja rajoitukselle esitettiin useita verotuksen avulla toteutettavia vaihtoehtoja. | fi |
| dc.description.abstract | The most important question of the research was whether the tax deduction right of the charge for financial costs of an investment apartment should be limited. To answer this, the impacts of the limitation for the society and for the investor were examined. In addition, alternatives to the limitation by changes in taxation were considered. It was discovered that the limitation of the deduction right affects the new properties the most. The impact is the greatest in relatively expensive apartments where rental yield is low. These are typically the most desired construction areas of the growth centers. Because of the limitation of the deduction right, private investors interest in the new properties will decrease, which means that the construction will decrease. This will eventually lead to reduction in the supply of the apartments, which leads to increase in rents. However, it is probable that big operators in the housing market will substitute the reduction in the supply at least partly. It was evaluated that the decreasing demand of private investors will improve market positions of big real estate investors, which can acquire whole apartment buildings. This may have harmful effects for competition. Considering the objectives of the housing policy, it was estimated that these are more quickly achieved by building new properties. From this perspective taxation should favor new properties more than old ones. However, it should be noted that limiting the deduction right of the old apartments would be a very significant setback for private investors. The rental housing market was examined from the taxation perspective, and it was noted that the investments into apartments by private investors are in the weakest position already before the possible limitation of the deduction right. This is caused especially because of the differences in the possibilities to delay taxation into the future. When investment types were studied on wider perspective, it was discovered that the rental apartments were also in relatively weak position considering the taxation. The main differences were property tax, transfer tax and again the delaying opportunities of the taxation. One-time deductions of the share of housing company loan or plot were considered as exceptional in the taxation of a private person especially because the deducted amount is typically quite large. It was evaluated that the limitation of these deductions relative to the interest charges and depreciation could be reasonable. In general, it was discovered that the taxation income of the public finance is remarkably higher from construction than from the rental business. Limitation of the deduction right can be thought as an inverse leverage. By pursuing a small increase in rental business tax income, it is possible to cause a great reduction in tax income from construction. It was evaluated that it is not reasonable to limit the deduction right of the charge for financial costs apart from the one-time deductions of the share of housing company loan or plot. As an alternative, several changes to the taxation were proposed. | en |
| dc.format.extent | 88+5 | |
| dc.format.mimetype | application/pdf | en |
| dc.identifier.uri | https://aaltodoc.aalto.fi/handle/123456789/109650 | |
| dc.identifier.urn | URN:NBN:fi:aalto-202109058879 | |
| dc.language.iso | fi | en |
| dc.location | P1 I | fi |
| dc.programme | Yritysjuridiikka | en |
| dc.subject.keyword | rahoitusvastike | fi |
| dc.subject.keyword | vähennysoikeus | fi |
| dc.subject.keyword | asuntosijoittaminen | fi |
| dc.subject.keyword | sijoitusasunto | fi |
| dc.subject.keyword | verotus | fi |
| dc.title | Sijoitusasunnon rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajoittaminen | fi |
| dc.title | The limitation of the deduction right of the charge for financial costs of an investment apartment | en |
| dc.type | G2 Pro gradu, diplomityö | fi |
| dc.type.ontasot | Master's thesis | en |
| dc.type.ontasot | Maisterin opinnäyte | fi |
| local.aalto.electroniconly | yes | |
| local.aalto.openaccess | yes |
Files
Original bundle
1 - 1 of 1
No Thumbnail Available
- Name:
- master_Torkkeli_Ville_2021.pdf
- Size:
- 1.23 MB
- Format:
- Adobe Portable Document Format
