Mezzanine finance as a tool to adjust private equity real estate fund's risk position

No Thumbnail Available
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Engineering | Master's thesis
Checking the digitized thesis and permission for publishing
Instructions for the author
Date
2012
Major/Subject
Kiinteistöoppi
Mcode
Maa-20
Degree programme
Language
en
Pages
ix + 101
Series
Abstract
The nature and methods of real estate finance have been changed over the years and especially the current state of financial market has affected on a great way to the amount of available capital for investors. This has led real estate investors to seek alternative financial sources and instruments. Mezzanine finance is one option as it provides an alternative for investors to bridge the financial gap between senior debt and equity. Risk aspect should also be considered and thus the increase of risk position in a private equity fund should be studied if mezzanine finance is used. Moreover, the existing literature is minimal especially in Finland. These facts lead to a research problem: What kind of effect does mezzanine finance have on private equity real estate fund's risk position if used in the capital structure? More specific research questions are used to get more involved into the topic:. What is mezzanine finance and how could it be used in real estate sector?. What kind of risks does mezzanine finance involve?. Could mezzanine finance improve private equity real estate fund's return for equity investors?. Does mezzanine finance bring any added value on fund's refinancing situation?. How mezzanine finance could be used in fund's exit strategy and what are the advantages?. The study can be divided mainly into two parts as literature review explains the basic concepts and empirical part studies the subject more deeply. The research uses a mixed method to gather information meaning that both qualitative and quantitative methods are utilized. As a result more detailed and accurate results can be achieved. The study reveals that mezzanine finance really changes the private equity real estate fund's risk position but also enhances the IRRs. The use of mezzanine finance in capital structure exposes the expected return levels to variation depending greatly on turnover. Moreover, the increasing amount of mezzanine debt increases the risk position of the fund steadily and after a certain point sharply upwards.

Kiinteistörahoituksen luonne ja tavat ovat muuttuneet viimeaikoina rahoitusmarkkinoiden myllerryksen vuoksi. Tämä on vaikuttanut rahoituksen saatavuuteen kiinteistösijoituksia varten ja on johtanut edelleen vaihtoehtoisten rahoitusmuotojen ja -keinojen etsintään. Mezzanine-rahoitus on yksi tapa täyttää seniorilainan ja oman pääomaehtoisen rahoituksen väliin jäävä aukko. Koska mezzanine-rahoitusta voidaan käyttää sijoituksen tuoton vivuttamisessa, pitää myös asian riskipuolta tarkastella. Erityisesti kiinteistöpääomarahaston riskiaseman muuttuminen mezzanine-rahoituksen käytön myötä on syytä tutkia. Kirjallisuus on vähäistä tämän aihealueen ympärillä varsinkin Suomessa. Nämä tiedot johtavat tutkimusongelman syntymiseen: Miten mezzanine-rahoituksen käyttö rahoitusrakenteessa vaikuttaa kiinteistöpääomarahaston riskiasemaan? Tutkimusongelmasta voidaan johtaa tarkempia tutkimuskysymyksiä:. Mitä on mezzanine-rahoitus ja kuinka sitä voidaan hyödyntää kiinteistösektorilla?. Millaisia riskejä mezzanine-rahoituksen käyttöön liittyy?. Voiko mezzanine-rahoituksen käyttö parantaa sijoituksen tuottoa pääomarahastossa?. Tuoko mezzanine-rahoitus lisäarvoa uudelleenrahoitustilanteessa?. Kuinka mezzanine-rahoitusta voidaan hyödyntää rahaston exit strategiassa?. Tutkimus voidaan jakaa kahteen osaan, jossa kirjallisuusosio selventää käytetyt konseptit ja empiirinen osio syventää tietoa. Tutkimuksessa hyödynnetään yhdistelmämetodia, jossa käytetään kvalitatiivista sekä kvantitatiivista lähestymistapaa. Tämän avulla päästään tarkkoihin tuloksiin yhdistelmien tukien toisiaan. Tutkimus paljastaa mezzanine-rahoituksen muuttavan kiinteistöpääomarahaston riskiasemaa kuitenkin samalla parantaen odotettua tuottoa. Tämän lisäksi kiinteistöpääomarahaston odotettu tuotto muuttuu erittäin herkäksi liikevaihdon muutoksille. Lisäämällä mezzanine-lainaa kiinteistöpääomarahaston rahoitusrakenteeseen, huomataan rahaston riskiaseman kasvavan tasaisesti korkeammaksi ja lopulta kasvavan todella voimakkaasti.
Description
Supervisor
Viitanen, Kauko
Thesis advisor
Stadigh, Henrik
Niskanen, Jaakko
Keywords
real estate finance, kiinteistörahoitus, mezzannine finance, mezzannine-rahoitus, risk position, riskiasema, private equity real estate fund, kiinteistöpääomarahasto
Other note
Citation