Kiinteistöjen elinkaarihankkeiden johtamismallin kehittäminen

Abstract

Tutkimuksen tarkoituksena on luoda malli elinkaarihankkeiden johtamiselle. Elinkaarirakentaminen tarkoittaa sellaista toteutustapaa, missä palveluntuottaja ottaa suuremman vastuun hankkeesta kuin perinteisissä urakkamuodoissa. Elinkaarihankkeissa palveluntuottajan vastuulle kuuluu vähintään suunnittelu, rakentaminen ja ylläpito pitkälle ajalle. Perinteisille rakennushankkeille luodut johtamismallit eivät kata elinkaarihankkeiden tarpeita.

Johtamismalli on tehty NCC Rakennus Oy:n elinkaarihankkeita tekevän yksikön käyttöön. Työssä on tutkittu aikaisempia tutkimuksia elinkaarihankkeista ja niiden johtamisesta. Lisäksi tehtiin haastattelututkimus, jossa haastateltiin NCC Rakennus Oy:n elinkaarihankkeiden parissa työskentelevää henkilöstöä.

Elinkaarihankkeiden keskeisimmiksi haasteiksi nousi riskien tunnistaminen ja hallitseminen, sekä rutiinitehtävien organisointi ja hyvän palvelutason säilyttäminen. Haasteet ratkaistiin laatimalla ohjeet kattavan riskianalyysin tekemiseen ja luomalla ylläpidon vuosikello, mihin on lueteltu kaikki toistuvat tehtävät vastuuhenkilöineen.

Uusi johtamismalli tarjoaa työkaluja ylläpitovaihetta valmisteleviin tehtäviin, sekä ylläpitovaiheen aikana suoritettaviin tehtäviin. Johtamismalli helpottaa teknisen managerin ja muiden elinkaarihankkeiden parissa työskentelevien henkilöiden työtä tarjoamalla ratkaisuja toistuviin ongelmiin.

The goal of this study is to create a model for managing public-private partnership projects. In public-private partnership projects (PPP) a contractor takes greater responsibility than it would take in a regular construction project. This responsibility covers at least designing, building and maintaining the building for a long period. Management models created for regular construction projects are inadequate for PPP-projects.

The model is developed for NCC Construction. The study is made by reviewing former studies about PPP-projects and PPP-management. In addition an interview survey is made, where the interviewees were staff members of NCC Construction’s PPP-projects.

The study showed that the main problems in PPP-management were identifying and managing risks and organizing routine tasks and maintaining satisfactory level of service. The problems were solved by creating instructions about making a proper risk analysis and developing an annual clock for maintenance, where one can see every recurring task and the person in charge.

The newly developed model provides tools for preparing the maintenance phase of the building, as well as tools for maintenance, The model helps property managers and other personnel working in PPP-projects by providing solutions for recurring problems.