Asunto-osakkeen ja kiinteistön vuokratulosta tehtävien verovähennysten erot — Pääomavastikkeen vähennysoikeuden rajoittamisen vaikutus sijoittajiin

Abstract

Kotitalouksien velkasuhde eli velan suhde käytettävissä oleviin tuloihin on viime vuosina kasvanut Suomessa. Kotitalouksien kokonaislainamäärä on kasvanut ja etenkin uudiskohteisiin kohdistuvat taloyhtiölainat ovat lisääntyneet. Yhtenä syynä on pidetty oikeutta saada vähentää taloyhtiölainan lainanlyhennyksen osuus vuokratulosta. Velkaantumiskehityksestä johtuen Marinin hallitus on käynnistänyt selvityksen, jossa selvitetään keinoja hillitä kotitalouksien velkaantumista. Valtiovarainministeriön vero-osasto onkin antanut selvityksen nykyisestä pääomavastikkeen verokohtelusta ja ehdottanut pääomavastikkeen verovähennysoikeuden poistamista.

Tämän diplomityön tavoitteena on selvittää, kuinka hyvin vero-osaston lainsäädäntömuutosehdotus toteuttaisi hallituksen tavoitteen velkaantumisen hillitsemisestä. Asiaa selvitetään laskemalla veromuutosehdotuksen vaikutus asuntosijoittajan kassavirtaan. Diplomityössä pohditaan kuinka kassavirran muutos vaikuttaisi tosiasiallisesti kotitalouksien velkaantumiseen. Diplomityössä pyritään myös selvittämään, onko veromuutosehdotus verotuksen yleisten oppien, etenkin verotuksen neutraalisuuden mukainen, kun asunto-osakkeen vähennysoikeutta verrataan kiinteistöstä tehtäviin vähennyksiin.

Tutkimuksessa havaittiin, että pääomavastikkeen vähennysoikeuden poistaminen ehdotetun kaltaisena sisältää monia ongelmia eikä se ole välttämättä tehokkain keino hillitä kotitalouksien velkaantumista. Lisäksi puutteena vero-osaston ehdotuksessa nähtiin, ettei siinä ollut otettu lainkaan huomioon kiinteistöihin liittyvää poisto-oikeutta ja tehty vertailua suoraan omistettujen kiinteistöjen ja asunto-osakkeiden omistamisen välillä.

Tutkimuksesta voidaan päätellä, että vero-osasto ei ole punninnut veromuutosehdotuksen kaikkia merkittäviä vaikutuksia kotitalouksiin tai talouteen riittävällä tavalla. Tutkimuksen pohjalta voidaan todeta, ettei veromuutosehdotus sellaisenaan ole kannatettava vaan sen puutteellisuudet tulisi ensin korjata ja lisäksi tulisi tutkia laajemmin sen mahdollisia vaikutuksia kotitalouksiin ja talouteen, jotta ei säädettäisi lainsäädäntöä, jolla ei ole tavoiteltua vaikutusta

The household debt ratio, ie. the debt-to-disposable income ratio, has increased in Finland in recent years. The total loan amount of households has increased, and housing company loans (Fi: taloyhtiölaina), especially taken for new developments, have increased in recent years. One of the reasons for such development has been the right to deduct the loan amortization amount from the rental in-come. In this regard, the tax department of the Ministry of Finance has issued a report on the current tax treatment of capital expenditure charge (Fi: pääomavastike) and proposed the removal of the right to deduct capital expenditure charge from the rental income.

The aim of this study is to find out how well the tax department's legislative amendment proposal would achieve the government's goal of curbing indebtedness of the households. The matter is examined by calculating the effect of the tax law amendment proposal on the cash flows of the private real estate investors. The study also aims to find out whether the tax law amendment proposal is in line with the general doctrines of taxation, especially tax neutrality, when comparing the deduction rights of the investor investing in apartments to the deduction rights of the direct real estate investments.

The study found that removing the right to deduct capital expenditure charge from the rental income poses many problems and may not be the most effective way to curb household indebtedness. In addition, the proposal of the tax department was seen as an incomplete, because it does not take into account the deductions rights related to direct real estate ownership and did not make a comparison between the ownership of directly owned real estate and the ownership of the shares in the housing company.

The study concludes that the tax department has not adequately weighed all the significant effects of the proposed tax amendment that it potentially has on the households and the economy. On the basis of the study, it can be concluded that the tax amendment proposal as such is not to be supported, instead its insufficiencies should first be fixed and the possible effects on the households and the economy examined further.