Kunnan tontinluovutustuloihin vaikuttavat tekijät – esimerkkinä Sipoon kunta
No Thumbnail Available
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Authors
Date
2023-10-09
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
fi
Pages
93
Series
Abstract
Suomessa kunta voi luovuttaa tontteja joko myymällä tai vuokraamalla, ja tontinluovutus on usein tärkeä tapa kerätä tuloja kunnalle. Tämän diplomityön tarkoituksena on tutkia ja vertailla, miten eri tekijät vaikuttavat kunnan tontinluovutustulojen muodostumiseen myynnin ja vuokrauksen välillä. Työ toteutettiin Sipoon kunnan toimeksiannosta. Sipoon kunta on luovuttanut tontteja pääosin myymällä, eikä kunta ole kattavasti tutkinut vuokrauksen taloudellisia vaikutuksia tontinluovutustulojen muodostumisessa. Työ koostuu kirjallisuuskatsauksesta ja empiirisestä osuudesta. Kirjallisuuskatsaus luo teoreettisen viitekehyksen, jonka avulla tarkastellaan, miten Sipoon kunnan tontinluovutusperiaatteet vaikuttuvat tontinluovutustulojen muodostumiseen. Empiirisessä osassa tutkitaan, miten kunnan tontinluovutustulot ovat muodostuneet vuosina 2012–2022. Työn tuloksissa määritetään kunnan tonttivarannon arvo huhtikuussa 2023. Lisäksi skenaario- ja herkkyysanalyysissa arvioidaan kunnan tulevia tontinluovutustuloja. Myynnin ja vuokrauksen taloudellisessa tarkastelussa keskeistä on, että vuokratontille asetettu tuottovaatimus saavutetaan. Sipoon kunta on sitonut maanvuokrasopimukset elinkustannusindeksiin. Tutkimustulokset viittaavat siihen, että Sipoossa maan arvo on kehittynyt vuokria nopeammin 2000-luvulla. Tällöin vuokratontin tuottotavoite ei toteudu, minkä vuoksi kunnan tulisi kehittää vuokran määräytymisehtoja vuokrasopimuksen aikana. Lisäksi vuokralaisen osto-optio heikentää kunnan asemaa myynnin ja vuokrauksen välillä. Kunnan nykyinen tonttivaranto riittää noin 7 vuoden ajaksi suhteessa kunnan maan myyntitavoitteeseen. Pidemmällä aikavälillä vuokraaminen mahdollistaisi suuremmat kassavirrat, mutta kunnan kokonaistalouden tarpeet voivat vaikeuttaa vuokraamista lyhyellä aikavälillä.In Finland, a municipality may transfer land either by selling or leasing, and these are often important ways of collecting income for the municipality. The thesis compares transfers by selling versus transfers by leasing to study the factors which affect the income a municipality’s land transfer policy generates. This thesis was commissioned by the municipality of Sipoo. Sipoo conveys plots mainly by selling, and the municipality had not comprehensively studied the financial effects of land leasing when forming its land transfer policy. The thesis consists of a literature review section and an empirical section. The literature review creates a theoretical framework by which the principles affecting the income generated by land transfers may be used to formulate Sipoo’s land transfer policy. The empirical section examines how Sipoo’s land transfer income were generated from 2012 to 2022. The value of the municipality’s plot reserve as of April 2023 is calculated in the results. Furthermore, in the scenario and sensitivity analyses, an evaluation of the municipality’s potential land transfer income is made. In the financial analysis comparing selling versus leasing, the key issue is whether or not the yield requirement for the leasehold plot is achieved. Sipoo has linked land lease agreements to the cost-of-living index. The results indicate that in the 21st century the value of land in Sipoo has increased faster than ground rents. Thus, the yield requirement of the leasehold plot has not been realized. Therefore, the municipality should develop better rent determination principles during the lease agreement. In addition, the tenant’s purchase option weakens the municipality’s potential financial position between selling and leasing. Sipoo’s plot reserve is sufficient for about 7 years in order to meet the municipality’s land sales target. In the longer term, leasing would enable larger cash flows, however in the short term, Sipoo’s overall economic needs may require that leasing is made more difficult.Description
Supervisor
Falkenbach, HeidiThesis advisor
Falkenbach, HeidiRouhiainen, Anna-Leena
Keywords
tontinluovutustulo, maanvuokra, maan vipuvaikutus, maan arvonmuutos, tuottovaatimus, osto-optio