Asuinkerrostalon nykyhinnan ja korjausvelan vaikutus asuntojen hintoihin
No Thumbnail Available
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Ask about the availability of the thesis by sending email to the Aalto University Learning Centre oppimiskeskus@aalto.fi
Authors
Date
2017-06-12
Department
Major/Subject
Kiinteistöjohtaminen
Mcode
M3003
Degree programme
Kiinteistötalouden koulutusohjelma
Language
fi
Pages
67
Series
Abstract
Asuntomarkkinoilla eri osapuolia on pitkään kiinnostanut se, mikä on asunnon kunnon vaikutus asunnon arvoon. Asuinrakennuksen kunnon vaikutus asunnon arvoon on viime vuosina noussut yhä enemmän esille, kun on keskusteltu paljon asuinrakennusten kunnosta ja lähestyvistä korjaustarpeista. Asuntomarkkinat kiinnostavat yleisesti niiden taloudellisen ja sosiaalisen merkittävyyden vuoksi ja ne muodostavatkin yksityisestä sijoitusvarallisuudesta merkittävän osuuden. Tässä tutkimuksessa pyritään selvittämään asuinrakennuksen kunnon vaikutus asuntojen arvoon sekä luomaan viitekehys ja pohja sellaiselle mallille, jolla voidaan objektiivisesti arvioida yksittäisten asuntojen arvoja niiden korjausvelan ja nykyhinnan kautta. Kuten moni myöhemmin tässä tutkimuksessa esiteltävä tieteellinen tutkimus osoittaa, asuinrakennuksen ja asunnon kunnolla, ylläpidolla ja iällä on merkitystä asuinrakennuksen ja asunnon arvoon. Monessa aiemmassa tutkimuksessa asuinrakennuksen ja asunnon kuntoa on mitattu asuinrakennuksen iällä, jonka avulla on pyritty laskemaan esimerkiksi vuosittainen kunnon ja arvon alenema. Kuten myöhemmin tutkimuksessa käydään läpi, ikä ei kuitenkaan ole paras mahdollinen kunnon mittari. Tässä tutkimuksessa asuinrakennuksen nykyhinta ja korjausvelka toimivat asuinrakennuksen ja asunnon kunnon mittarina. Tämä lähestymistapa on aiemmista tieteellisestä tutkimuksista poikkeava ja ainutlaatuinen. Nykyhinnan ja korjausvelan voidaan katsoa antavan huomattavasti paljon tarkemman kuvan asuinrakennuksen kunnosta, kuin pelkästään asuinrakennuksen iän tarkastelu. Tutkimuksessa käytettävä nykyhinta ja korjausvelka lasketaan Kustannustieto TAKU® -ohjelmistolla. Asunnon arvoa kuvaavat asuntojen myynti-ilmoituksissa ilmoitetut asuntojen velattomat hinnat. Lisäksi tehdyt ja tulevat remontit selviävät näistä myynti-ilmoituksista, jotka on saatu Oikotieltä. Tämän lisäksi tutkimuksen teon on mahdollistanut Helsingin Seudun Ympäristöpalvelun tarjoama SeutuCD:n aineisto, josta selviää esimerkiksi laskennan kannalta tärkeitä asuinrakennuksen pinta-ala- ja rakennusmateriaalitietoja. Tutkimuksen empiirinen osio keskittyy Helsingin asuntomarkkinoihin. Tutkimustulokset osoittavat selvästi, että nykyhinnalla ja korjausvelalla on tilastollisesti erittäin merkitsevä vaikutus asunnon velattomaan hintaan. Korrelaatiota tarkasteltaessa voidaan havaita, että velattoman hinnan ja nykyhinnan välillä on voimakas positiivinen korrelaatio ja korjausvelan ja asunnon velattomalla hinnalla voimakas negatiivinen korrelaatio. Molemmat näistä ovat tilastollisesti erittäin merkitseviä. Niin ikää hedoniset hinnoittelumallit osoittavat nykyhinnan ja korjausvelan olevan merkittävässä roolissa asuntojen velatonta hintaa selitettäessä.In the housing market, different parties have long been interested in the effect of dwelling conditions on property value. In recent years, the effect of a dwelling’s condition on its value has been a hot topic, mainly because there has been a lot of discussion about the condition of residential buildings and the forthcoming repair needs. Housing markets are a point of interest because of their economic and social importance and because they constitute a significant proportion of private investment assets. The purpose of this study is to find out the impact of the condition of a residential building on the value of dwellings and to establish a framework and basis for a model that can objectively assess the value of individual dwellings through their present price and maintenance backlog. As many of the scientific studies to be presented in this study show, the condition of a residential building, its maintenance, and age are relevant to the value of a dwelling. In many previous studies, the condition of a residential building and dwelling has been measured by its age, which has been used to calculate, for example, annual depreciation of condition and value. However, as the study will show, age is not the best possible indicator for the condition of the dwellings. In this study, the present price and the maintenance backlog of the dwelling serve as measures of condition of the dwellings. This approach is unusual and unique comparing to previous studies. The present price and maintenance backlog can be considered to provide a much more accurate estimation of the condition of a residential building than just assessing its age. The present price and maintenance backlog used in this study is calculated by using the Kustannustieto TAKU® -software. Asking prices of the dwellings, as reported in real estate announcements, are used in the study as a proxy for dwelling prices. In addition, the completed and future renovations come from these same announcements as provided by Oikotie. Furthermore, this research has been made possible by the Helsinki Region Environmental Services Authority, which provided information vital for calculation purposes, such as information about area and construction materials. The empirical part of the research focuses on the housing market in the city of Helsinki. The results clearly show that the present price and maintenance backlog have statistically significant effects on the debt-free price of the dwelling. When looking at correlation, it can be seen that there is a strong positive correlation between the debt-free price and present price as well as a strong negative correlation between the maintenance backlog and the debt-free price. Both of these are statistically highly significant. In addition, hedonic pricing models show the present price and maintenance backlog have a significant part explaining the debt-free price.Description
Supervisor
Falkenbach, HeidiThesis advisor
Haahtela, YrjänäTeittinen, Erkki
Keywords
asuntomarkkinat, velaton hinta, nykyhinta, korjausvelka, tekninen korjaustarve, kunnossapito