Plot conveyance policy in medium-sized cities

Abstract

Plot conveyance policy is a central part of land policy. It has a huge impact for example on the city economy as well as on achieving housing and business policy goals. This master's thesis describes how plot conveyance policy is handled in a number of medium-sized cities in Finland. The pros and cons of the plot conveyance policy are also analyzed based on experiences described by civil servants, who were interviewed for the study. The thesis considers mainly form of conveyance, selection of plot recipients, and plot pricing.

Plots can be conveyed either by selling or by renting. A significant difference between the forms of conveyance is on the timing of payment: the transaction takes immediately place when a plot is sold, while a gradual flow of income from plot rental continues throughout the term of lease. However, depending on the way the rent is defined in relation to the selling price, it is possible to ensure that the total income generated does not vary.

A number of different methods can be applied in selection of plot recipients. in some of the methods priority is given to certain applicants while other methods have no prioritisation. In general, methods with applicant prioritisation are better justified if plots are also available on the free market. On the other hand, if plots are only offered by the municipality, it is important to ensure that all applicants have equal standing.

The plot pricing is mostly done without any predetermined pricing models. Certain kinds of plots, for example plots that are conveyed to companies, should usually be sold or rented at market price. On the other hand, it is often justified to convey residential plots (especially plots for single-family houses) below market price. However, in order to ensure that plot sales cover the related costs, the plot price should usually exceed its average production cost. Therefore, the production costs for the plots should also be considered in the pricing.

Tontinluovutuspolitiikka on keskeinen osa kunnan maapolitiikkaa. Sillä on suuri vaikutus muun muassa kaupungin talouteen sekä asunto- ja elinkeinopoliittisten tavoitteiden toteuttamiseen. Tässä diplomityössä on kuvattu, miten tontinluovutuspolitiikkaa hoidetaan eräissä Suomen keskisuurissa kaupungeissa. Lisäksi haastateltujen virkamiesten kokemusten perusteella on analysoitu tontinluovutuspolitiikan hyviä ja huonoja käytäntöjä. Työssä on keskitytty tarkastelemaan erityisesti tontinluovutusmuotoja, tontinsaajien valintaa sekä tonttien hinnoittelua.

Tontteja voidaan luovuttaa joko myymällä tai vuokraamalla. Luovutusmuotojen keskeinen ero on luovutustulojen saantiajankohta: myymällä tontteja tulot saadaan heti käytettäväksi, vuokraamalla tulot saadaan pienimmissä erissä tasaisena virtana koko vuokrakauden aikana. Riippuen siitä, miten vuokran määrä lasketaan suhteessa myyntihintaan, voidaan kuitenkin varmistaa, että kokonaistulot ovat suunnilleen yhtä suuret.

Tontinsaajan valintaa varten on olemassa erilaisia valintamenetelmiä. Osassa menetelmistä priorisoidaan tietyt hakijat ja osassa kaikilla hakijoilla on yhtä suuret mahdollisuudet saada tontti. Pääsääntöisesti voidaan katsoa, että hakijoiden priorisointiin perustuvat menetelmät ovat perusteltuja silloin, kun kaupunki luovuttaa vain osan paikkakunnalla saatavissa olevista tonteista. Jos kaupunki sen sijaan on ainoa tontinluovuttaja, on tärkeämpää, että kaikilla hakijoilla on mahdollisuus saada tontti.

Hinnoittelu tehdään useimmiten harkinnanvaraisesti. Tietyt tontit, esimerkiksi monet yrityksille luovutettavat tontit, on kuitenkin yleensä syytä luovuttaa käypään hintaan. Asuntotontit ja erityisesti omakotitontit on sen sijaan useimmiten perusteltua hinnoitella käypää hintaa alhaisemmalle hintatasolle. Hinnoittelussa tulisi huomioida myös tonttien tuotantokustannukset. Jotta tonttien luovutustuloilla voitaisiin kattaa niiden tuotantokustannukset, tulisi tontin hinnan pääsääntöisesti ylittää sen keskimääräisen omakustannushinnan.