Development of the market for real estate related services in Finland

Abstract

Kiinteistöpalvelumarkkinoiden kehitystä ei ole Suomessa kattavasti tutkittu. Tämän työn tavoitteena oli selvittää, kuinka kiinteistöpalvelumarkkinat Suomessa ovat kehittyneet 1980- luvun lopusta vuoteen 2007, mitkä tekijät kehitykseen ovat vaikuttaneet ja kuinka kiinteistöpalvelumarkkinat todennäköisesti tulevat kehittymään. Työssä on tarkasteltu erityisesti seuraavien kiinteistöpalvelujen mennyttä ja tulevaa kehitystä: toimitilojen vuokravälitys, transaktiopalvelut, kiinteistöarviointi, asset management -palvelu ja markkinainformaatio.

Tutkimus toteutettiin pääasiassa 29 kiinteistöalan asiantuntijan teemahaastattelututkimuksena. Lisäksi kirjallisuustutkimuksen avulla tarkasteltiin kiinteistöpalvelujen kehittymistä osana osaamisintensiivisten liike-elämän palvelujen kokonaisuutta.

Johtopäätöksinä esitettiin kahdeksan tekijää, jotka vaikuttavat kiinteistöpalvelumarkkinoiden kehitykseen. Kyseiset tekijät ovat kansantalouden kehitys, markkinoiden suhdanteet, omistamisen ammattimaistuminen ja ulkoistaminen, ulkomailta saatu malli, kiinteistömarkkinoiden kansainvälistyminen, epäsuora kiinteistösijoittaminen, koulutus sekä informaatioteknologian kehitys. Näiden tekijöiden vaikutuksesta Suomen kiinteistöpalvelumarkkinat ovat kehittyneet merkittävästi. Palvelumarkkinoiden kansainvälistymis- ja ammattimaistumiskehitys on kuitenkin edelleen kesken.

Syventävänä lisänäkökulmana työssä tutkittiin kiinteistökauppojen transaktiokustannusten kehitystä 1980-luvun lopusta nykyhetkeen sekä kustannusten merkitystä transaktioissa. Kyselyhaastattelun tavoitteena oli selvittää, kuinka kiinteistö- ja palvelumarkkinoiden muutos on vaikuttanut transaktiokustannusten kehitykseen. Keskeisenä havaintona todettiin, että sekä myyjän että ostajan transaktiokustannukset ovat pääasiassa kasvaneet, ja ulkopuolisia asiantuntijoita käytetään transaktioprosesseissa yhä enemmän. Suurin muutostekijä on ollut Suomen kiinteistömarkkinoiden kansainvälistyminen ja ulkomaisten toimijoiden vaikutuksen myötä käyttöön otettu yksityiskohtainen due diligence -prosessi.