Developing Real Estate Cash Flow Management to Support Decision Making

Abstract

Työssä käsitellään nykyisten kassavirtamallien ja päätöksenteon toimintamallien kehitystarvetta. Kuvataan päätöksenteon ympäristöä ja rakennetta sekä selvitetään kassavirtamallin rakennetta, ja kerätään taustatietoa nykyisiä kassavirtamalleja tarkemmalle kassavirranhallintatyökalulle. Lisäksi tarkastellaan kiinteistöliiketoiminnan kenttää ja sen kehitys trendejä.

Tutkimusmenetelmänä käytettiin pääasiassa kirjallisuustutkimusta. Kirjallisuudesta selvitettiin kassavirtamallin perusteet, mutta tarkempi matemaattinen tarkastelu rajattiin tutkimuksen ulkopuolelle. Päätöksentekoa ja päätöksentekijöitä kuvattiin eri tutkimusten pohjalta, ja päätöksentekoprosesseista selvitettiin kiinteistön hankintaan ja kiinteistötalouden nykytilanteen hallintaan liittyvää päätöksentekoa. Empiirinen osa muodostui potentiaalisten yhteistyöyritysten kartoittamisesta, yhteydenotoista ja keskusteluissa saatavan tiedon keruusta.

Tarkastelun tuloksena päädyttiin Pyhrr et al. (1989) esittämään malliin kiinteistösijoituspäätösprosessista. Esitetty malli toimii myös kehitettävän kassavirtatyökalun taustalla. Kiinteistön hallintavaihetta tarkastelussa kiinteistöomistajan tehtävät määriteltiin ja niitä peilattiin tällä hetkellä tarjolla oleviin kiinteistöpalveluihin. Tuottoarvo ja kassavirtamenetelmän käytölle suositeltavana investointianalyysimenetelmänä löydettiin sekä koti- että ulkomaalaisia lähteitä. Kassavirtamallin rakennetta tarkasteltiin eri kirjallisuuslähteiden valossa ja tavoitteiden mukaiset kassavirtakomponentit esiteltiin tarkemmin. Kiinteistöliiketoiminnan trendien tarkastelu painottui Yhdysvaltojen kiinteistömarkkinoiden kuvaamiseen ja kehitysnäkymiin. Kiinteistöjen vapaaehtoinen huutokauppa ja REIT:t esiteltiin poikkeuksena Suomen kiinteistömarkkinoilta.

Kansainvälisessä kiinteistöliiketoiminnassa Yhdysvalloilla on tiennäyttäjän rooli. Suomessa trendinä on kiinteistösijoitusyhtiöiden kiinteistömassan kasvattaminen ja listautuminen Helsingin pörssiin. Kiinteistöarvon määrittämisessä pyritään käyttämään tuottoarvoa, joka on määritetty kassavirta-analyysin avulla. Kassavirtamallin oletusarvona tulisi olla oikeat lähtötiedot, kuten negatiivisen kassavirran ottaminen suoraan huolto- ja korjausohjelmista, jolloin mallin epävarmuustekijöitä vähennetään. Kiinteistötiedon hallinnassa kustannusten ja tuottojen hallintaan on kehitetty työkaluja ja toimintamalleja. Näitä työkaluja ei kuitenkaan yleensä käytetä integroituneena päätöksentekoon, vaan ne toimivat vain lähtötietoina tietyn osa-alueen hallintaan. Kokonaisuuden hallinnassa on sekä toimintamallien että työkalujen osalta vielä paljon kehittämistarvetta.