Anchoring in the real estate markets

Abstract

Ankkuroituminen on käyttäytymistaloustieteessä laajasti dokumentoitu kognitiivinen vinouma, jossa yksilöiden numeeriset arviot kiinnittyvät systemaattisesti johonkin lähtöarvoon, vaikka tämä arvo olisi epärelevantti tai mielivaltaisesti määräytynyt. Ilmiön merkitys korostuu asuntomarkkinoilla, joilla kohteet ovat heterogeenisiä, transaktiot harvinaisia ja informaatio rakenteellisesti epätäydellistä. Tämän kandidaatintutkielman tavoitteena on jäsentää kirjallisuustutkimuksen avulla, miten ankkuroituminen ilmenee asuntomarkkinoilla ja mitkä tekijät vaikuttavat sen voimakkuuteen eri konteksteissa.

Tutkielma toteutettiin kuvailevana kirjallisuustutkimuksena, joka pohjautuu vertaisarvioituihin käyttäytymistaloustieteen ja kiinteistötalouden tutkimuksiin. Tarkastelu jäsennettiin neljän osa-alueen kautta: ankkuroitumisen teoreettiset mekanismit, ammattilaisten ankkuroituminen kiinteistöarvioinnissa, listaushinnan ja välittäjien rooli sekä ankkuroituminen ostajien päätöksenteossa, ulkopaikkakuntalaisten preemioiden ja julkisen asuntopolitiikan kontekstissa. Kirjallisuuden perusteella ankkuroituminen ilmenee asuntomarkkinoilla kolmessa toisiaan vahvistavassa mekanismissa. Ensinnäkin listaushinnalla on systemaattinen vaikutus toteutuneeseen kauppahintaan, sillä ostajat säätävät arviotaan riittämättömästi pyyntihinnasta lähtien. Toiseksi myös kokeneet ammattilaiset, kuten arvioijat ja välittäjät, ankkuroituvat ulkoisiin hintasignaaleihin usein tiedostamattaan. Kolmanneksi kuluttajien hintakäsitykset rakentuvat ensimmäisten hintahavaintojen varaan johdonmukaisen mielivaltaisuuden periaatteen mukaisesti. Ilmiön voimakkuutta moderoivat informaatioepäsymmetria, markkinatuntemus, päätöksenteon harvinaisuus sekä julkiset politiikkatoimet, jotka voivat tahattomasti institutionalisoida hinta-ankkureita.

Tutkielman johtopäätös on, että ankkuroituminen on asuntomarkkinoiden hinnanmuodostuksessa empiirisesti robustisti dokumentoitu ilmiö, jonka vaikutukset ulottuvat yksilön päätöksenteosta markkinatason dynamiikkaan. Löydökset asettuvat kriittiseen suhteeseen tehokkaiden markkinoiden hypoteesin kanssa ja korostavat käyttäytymistaloustieteellisen näkökulman tarpeellisuutta klassisen hintateorian täydennyksenä. Tutkielma tunnistaa selkeitä jatkotutkimusaukkoja, erityisesti suomalaisen empiirisen evidenssin sekä kaupallisten kiinteistömarkkinoiden osalta.