Toimitilojen kunnossapidon taloudellinen merkitys eri toimialoilla

Loading...
Thumbnail Image
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu | Master's thesis
Date
2015-11-23
Department
Major/Subject
Kiinteistöjohtaminen
Mcode
M3003
Degree programme
Kiinteistötalouden koulutusohjelma
Language
fi
Pages
97+3
Series
Abstract
Suomen koko kiinteistökannan arvo oli vuonna 2013 noin 480 miljardia euroa ja tästä noin 110 miljardia euroa oli sitoutuneena erilaisiin toimitiloihin. Kiinteistöjen ja toimitilojen kunnossapidon yhteiskunnallinen merkitys ja esimerkiksi kiinteistöjen arvon säilyttämisen sekä korjausrakentamisen vaikutukset talouteen ovat huomattavia. Kiinteistöön sitoutuneen pääoman säilyttäminen ja kehittäminen edellyttää kuitenkin omistajilta kiinteistöjen kunnosta huolehtimista. Tämän tutkielman tavoitteena onkin selvittää miten eri toimialoilla toimitilojen kunnossapitoa suunnitellaan ja millaisia ovat eri toimialojen kunnossapitoprosessit. Tutkielman ensisijaisena pyrkimyksenä on kuitenkin saada selville miten toimitilojen taloudellisen arvonmuodostusta otetaan huomioon kunnossapitoprosesseissa eri toimialoilla. Taloudellisella arvonmuodostuksella tarkoitetaan tässä tutkimuksessa kunnossapitotoimenpiteiden vaikutusta toimitilojen markkina-arvoon. Tutkielman teoriaosuudessa perehdyttiin arvon käsitteeseen ja erilaisiin kunnossapitomenetelmiin sekä kiinteistösijoittamiseen ja toimitilamarkkinoihin. Tutkimuksen empiirinen osuus suoritettiin haastattelututkimuksena, jossa neljän eri toimialan yritysten edustajille suoritettujen noin tunnin mittaisten teemahaastattelujen perusteella pyrittiin luomaan kattava kuva eri toimialojen toimintatavoista. Tutkimuksessa haastateltiin neljää vakuutusyhtiötä, kolmea kiinteistösijoitusyhtiötä, neljää teollisuusyritystä ja kolmea kaupan alan yritystä, joista kaikki ovat merkittäviä kiinteistöomistajia Suomessa. Haastattelujen pohjalta tehtyjen analyysien perusteella voitiin havaita, että toimitilojen kunnossapitoprosessit ovat erilaisia eri toimialoilla ja niitä ohjaavat erilaiset taustatekijät. Myös toimitilojen kunnossapidon taso ja järjestelmällisyys vaihtelee huomattavasti eri toimialojen välillä. Kiinteistösijoitusyhtiöillä ja vakuutusyhtiöillä toimitilojen kunnossapitoprosessit ovat pääsääntöisesti järjestelmällisiä ja kunnossapitosuunnitelmat laaditaan useiksi vuosiksi eteenpäin. Myös kaupan alan yrityksillä kiinteistöjen kunnossapito on hyvin järjestelmällistä ja suunnitelmallista pitkälle tulevaisuuteen, mutta he tekevät kunnossapitoa enemmän teknisestä näkökulmasta ja pyrkivät täten takaamaan asianmukaiset olosuhteet ydinliiketoiminnalle. Teollisuusyrityksissä niin ikään pyritään takamaan ydinliiketoiminnalle suotuisat olosuhteet, mutta teollisuudessa toimitilojen kunnossapito on luonteeltaan pääsääntöisesti korjaavaa, eivätkä kunnossapitoprosessit ole vielä kovinkaan suunnitelmallisia tai järjestelmällisiä. Haastattelujen perusteella pystyttiin selvittämään myös eri toimialojen yritysten arvonmuodostusnäkökulman huomioiminen toimitilojen kunnossapitoprosesseissa. Tutkimuksen perusteella oli havaittavissa selkeä trendi, että toimitilojen käyttäjäomistajat, joiden liiketoimintastrategiaan ei kuulu toimitilojen myyminen, eivät juuri ota huomioon arvonmuodostusnäkökulmaa suunnitellessaan toimitilojensa kunnossapitoa ja taloudellinen puoli heillä yhdistyy kunnossapitoon pääsääntöisesti kustannusten ja budjetin kautta. Puolestaan yritykset, jotka aktiivisesti myyvät tai vuokraavat toimitilojaan, ottavat toimitilojen arvonmuodostusnäkökulman vahvasti huomioon kohteidensa kunnossapidossa. Merkittävistä toimitilojen arvonmuodostukseen liittyvistä kunnossapidollisista toimenpiteistä nousivat vahvasti esille erilaiset ekotehokkuuteen liittyvät seikat, kuten energiatehokkuusinvestoinnit ja kansainvälisesti tunnetut rakennusten ympäristösertifikaatit.

The total value of properties in Finland was about 480 billion euros in 2013. Approximately 110 billion euros of this amount was tied up in business premises. It’s important to take care of maintenance of the properties and the business premises to ensure that the value of the properties can be maintained. The objective of this study was set to determine how the maintenance of business premises are carried out in various business fields and how the effects of the maintenance of the business premises on the market value of the business premises are taken into account in maintenance processes. The theoretical part of this study introduces the concept of value, different methods of maintenance and principles of real estate investments and business premises markets. The empirical research of this study was made with an interview study, where representatives of four different industries were interviewed. Interviews lasted about one hour and their goal was to create comprehensive understanding for maintenance practices of different business fields. Four insurance companies, three real estate investment companies, four industrial companies and three retail companies were interviewed. All companies that were interviewed significant property owners in Finland. Based on the interviews, the maintenance processes of the business premises are very different in various business fields and are driven by very different underlying factors. The maintenance processes of real estate investment companies and insurance companies are typically systematic and maintenance plans are scheduled for several years ahead. Also the maintenance processes of retail companies are very systematic and they are scheduled for the future, but these companies perform maintenance from a more technical point of view and try to ensure appropriate conditions for core business. Industrial companies are also striving to ensure appropriate conditions for core business but the maintenance processes in industrial sector are mainly corrective and future needs are not significantly taken into consideration. The results of the interviews also show how the value creation point of view is taken into consideration during the maintenance processes of the business premises in different business fields. Based on the results of this study it was detectable that user-owners of business premises that are not going to sale their business premises do not take value creating point of view into consideration in their maintenance processes. The economic side of their maintenance processes is only considered from the point of view of the costs and budget of the maintenance and not by the added value. In turn, companies that actively sell and rent their business premises take the value creation point of view strongly into consideration in their maintenance processes. The results of this study indicates that different kind of eco-efficiency related investments such as energy efficiency investments and internationally known green building certificates are currently seen as the most significant maintenance investments that have an effect on the market value of business premises among the interviewed companies.
Description
Supervisor
Junnila, Seppo
Thesis advisor
Andelin, Antti
Keywords
kunnossapito, arvonmuodostus, toimitilat, markkina-arvo
Other note
Citation