The impact of operating costs on housing prices in the Helsinki metropolitan area

Abstract

The purpose of the thesis is to study how the differences in maintenance charges (€/sqm/month) impact the housing prices in the Helsinki metropolitan area. The thesis presents general housing market pricing theories as well as some behavioral biases which could lead to mispricing in the housing market. In the empirical part, a dataset containing approximately 120,000 apartment transactions is used to estimate a hedonic pricing model using linear regression.

The data used in the thesis is received from Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry, KVKL HSP- hintaseurantapalvelu. The used data covers individual apartment transactions in the Helsinki metropolitan area from 2010 onwards. The models were estimated on the whole sample, age limited sample and on a sample containing only apartments located on freehold plots.

The outcomes from the analyses differ a lot depending on the used dataset. The findings might suggest that an increase in maintenance charges has a negative impact on the price per sqm of the apartment. In addition, the outcomes indicate that the magnitude of the impact is higher when the increase in maintenance charge is caused by the apartment being located on a leasehold plot. Other maintenance charge components might have notably lower impact on apartment prices.

However, the use of a relatively simple model and characteristics which are undiscoverable from the data, make the model vulnerable to omitted variable biases, decreasing the reliability of the study.

Tämän diplomityön tarkoituksena on tutkia hoitovastikkeen suuruuden (€/neliömetri/kk) vaikutusta asuntojen hintoihin pääkaupunkiseudulla. Työssä käsitellään ensin hintojen muodostumista asuntomarkkinoilla teorian näkökulmasta sekä tutustutaan muutamaan mahdolliseen vääristyneeseen kuluttajakäyttäytymiseen, jotka saattavat vaikuttaa asuntomarkkinoihin ja erityisesti hoitovastikkeen hinnoitteluun. Lopuksi analysoidaan pääkaupunkiseudun asuntokauppoja lineaarisella regressiolla.

Aineistona työssä käytetään Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry, KVKL HSP- hintaseurantapalvelusta saatuja asuntojen kauppahintatietoja. Aineistona käytetään vuodesta 2010 alkaen tehtyjä asunto-osakkeiden kauppoja pääkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo, Vantaa ja Kauniainen). Tutkimuksessa tehdään myös analyysit ikärajatulle aineistolle sekä ainoastaan omilla tonteilla sijaitseville asunnoille.

Tutkimustulokset eri analyyseissa vaihtelevat huomattavan paljon käytetyn aineiston ja selitettävän muuttujan mukaan, mutta huomionarvoista on se, että tulokset viittaavat mahdollisesti siihen, että tontin omistuksesta johtuva suurempi hoitokulu kapitalisoituisi hintaan muita hoitokulueroja selkeämmin.

Tutkimustulosten luotettavuuteen vaikuttaa kuitenkin osittain käytetty aineisto, josta ei selviä kaikkia asunnon ominaisuuksia, kuten ikkunoista näkyvää maisemaa tai yleistä varustelutasoa asunnossa. Lisäksi käytetyissä malleissa huomioitiin sijainnillisina tekijöinä ainoastaan postinumeroalue. Nämä molemmat altistavat malleja puuttuvan muuttujan harhalle, mikä vähentää tulosten luotettavuutta.