The impact of asset rating to the profitability of investments: A case study in real estate business in the public sector

Abstract

The purpose of this Master's thesis is to study the impact of asset rating on the profitability of investments in Senate-properties, which is a state-owned enterprise providing property services mainly to customers in the government. The study consists of investment projects that were made during 2006 and 2009 and were estimated to require an initial outlay of over one million Euros.

In Senate-properties, real properties are graded into four different classes on the basis of seven characteristics that describe market strength and the strength of the asset. These four classes are named A - D.

The investment measures were derived mainly from investment decisions with a minor contribution from actual cost calculations. These included rent, cost of investment, internal rate of return, benefit-cost ratio, payback period, accounting rate of return and net present value. All together there were 71 investments, but comparable data was available for a smaller number of projects. Therefore, the analysis was based on samples of 54 and 36 projects.

There were differences in profitability among the different classes in for example the internal rates of return, benefit-cost ratios and payback periods. Profitability measures were influenced by the size of the investment and in this sample small investments were more profitable than larger investments. Varying rating methods in classification in different business areas decreased the gap. Small differences in the required rate of return between classes caused the differences in net present value. Overall, when compared to class A investments, class B investments had more accurate calculations, were more profitable, and cost less than expected.

Tässä työssä tutkittiin kiinteistöjen luokittelun vaikutusta investointien kannattavuuteen. Työ tehtiin Senaatti-kiinteistölle. Työssä käytiin läpi kaikki yli miljoonan euron suunnitellut investointihankkeet, jotka olivat valmistuneet vuosien 2006 - 2009 aikana, pois lukien salaiset hankkeet ja kiinteistöjen ostot.

Senaatin kiinteistöluokittelua kutsutaan salkuttamiseksi ja siinä arvostellaan kohteet seitsemän eri ominaisuuden osalta, jotka on jaettu markkinaa ja kiinteistön ominaisuuksia arvioiviin tekijöihin. Salkuttamisen lopputuloksena koko kiinteistökanta on luokiteltu neljään eri salkkuun. Nämä neljä salkkua ovat A - D ja niille on myös annettu nimet vastaavasti: tuotto-, potentiaali-, riski- ja luopumissalkku.

Tutkimuksessa tutkittiin investointien kannattavuuslaskelmia, joista poimittiin tarkasteluun investoinnin kustannusarvion ja toteutuneiden investointimenojen lisäksi investointipäätöksen aikainen nykyarvo, suhteellinen nykyarvo, sisäinen korkokanta, pääomavuokra, kokonaisvuokra, kokonaistuottoprosentti, keskimääräinen sijoitetun pääoman tuottoprosentti ja takaisinmaksuaika. Näiden lisäksi haettiin jälkilaskelmasta toteutunut kokonaistuottoprosentti, nykyarvo, kokonaisvuokra ja ensimmäisen vuoden nettotuotto koko pääomalle.

Kaikista hankkeista ei ollut kaikkia tunnuslukuja, joten tutkimuksen 71 hankkeen joukosta tutkittiin 54 ja 36 hankkeen joukkoja.

Luokkien välillä oli eroja mm. takaisinmaksuajassa, sisäisessä korkokannassa ja suhteellisessa nykyarvossa. Myös hankkeen koolla oli selvä vaikutus kannattavuuteen ison hankkeen ollessa kannattamattomampi. Eroja luokkien kannattavuuden välillä kavensi vaihteleva luokittelu toimialojen välillä. Tuottovaatimus luokkien välillä ei juuri eronnut ja tästä johtui suuret erot nykyarvoissa. Kaiken kaikkiaan B-salkun investointien laskelmat olivat tarkempia, kannattavampia ja maksoivat arvioitua vähemmän.