Design-driven real estate development. Perceptions on design project progress from two viewpoints. Case Torikorttelit

Thumbnail Image

Files

master_Menestrina_Jutta_2017.pdf (8.46 MB)

URL

Journal Title

Journal ISSN

Volume Title

School of Arts, Design and Architecture | Master's thesis
Location:
P1 OPINNÄYTTEET D 2017 Menestrina
Unless otherwise stated, all rights belong to the author. You may download, display and print this publication for Your own personal use. Commercial use is prohibited.

Authors

Date

2017

Department

Major/Subject

Mcode

Degree programme

Language

en

Pages

77+6

Series

Abstract

In my master’s thesis, I study the role of design in real estate development through a case-study example of Torikorttelit, Tori Quarters in Helsinki. The area consisting of three blocks of buildings is located in the historical center of the city in between the Senate Square and the Market Square. During the past ten years, the area has been going through an extensive revitalisation initiative. Helsingin Leijona Oy, a daughter company of the City of Helsinki manages the premises and curates the project. Traditionally, design is not seen as a strategic part of real estate development. Design or designers may be employed by developers, but generally the projects stay separate from the profession itself. Helsingin Leijona Oy recognised the opportunity to explore a “design-driven” approach to their work as they see it as an opportunity to innovate within their field. They commissioned this master’s thesis to research the opportunities to increase design influence in their work. Helsingin Leijona Oy has procured design services for several projects in Torikorttelit over the past years. These projects are the basis of their current design competency and design understanding. In this thesis I study the previous experiences of the procurer and the designers in order to find out how design use could be most efficiently increased. For the research, I interviewed designers who participated in four different projects in Torikorttelit. The interviews concentrated on the respective projects as well as the designers’ views on the role of design in real estate development. After these interviews, I facilitated a workshop to inquire the procurers’ perception on the corresponding topics. The research was conducted with a mixed method approach, also including other methods such as mappings and observations. The conclusions of my thesis are based on comparing the perceptions of the designers and the procurer. I detected several conflicting views of the two parties, which revealed phases of work where design outcomes were affected. The comparison also pointed out instances, where the two parties agreed on unsuccessful work models. In my thesis I present areas, where the potential of design has not been reached and where improvements could be made. Through detecting these areas, I aim to elucidate the potential of design in real estate development. I detected a connection between how the projects were initiated and how successful the outcomes of the projects were. In the projects where collaboration was reached at an early stage, design proposals had the most impact. In the conclusions, I separate and define the two ways real estate developers may adapt design into their work. One way is through increasing design competency within an organisation and the second way is to increase an organisation’s design knowledge in order to improve their expertise in procuring design.

Opinnäytetyössäni tutkin muotoilun roolia kiinteistökehittämisessä Torikorttelit case-tutkimuksen kautta. Torikorttelit sijaitsevat Helsingin historiallisen keskustan sydämessä Senaatintorin ja Kauppatorin välissä. Aluetta on elävöitetty vuodesta 2009 lähtien ja projektin ensimmäinen vaihe tulee päätökseen vuonna 2017. Helsingin kaupungin tytäryhtiö Helsingin Leijona Oy hallinnoi kiinteistöjä sekä on vastuussa alueen elävöittämisestä. Kiinteistökehittäminen tarkoittaa toimintaa, joka pyrkii nostamaan rakennetun ympäristön arvoa projektitoiminnan avulla. Muotoilua käytetään toisinaan kehitysprojekteissa hankintojen kautta, mutta muotoilujohtoista kiinteistökehittämistä ei perinteisesti toteuteta. Helsingin Leijona Oy tunnisti työssään mahdollisuuden lisätä muotoilun vaikutusta kiinteistökehittämisessä innovatiivisen työtavan saavuttamiseksi. Tarkastellakseen mahdollisuuksia toteuttaa muotoilujohtoista kiinteistökehittämistä yhtiö tilasi aiheesta muotoilun alan tutkielman. Yhtiö on hankkinut muotoilun palveluita erilaisiin elävöittämistyöhön kuuluviin projekteihin vuosien varrella. Nämä projektit ovat luoneet perustan Helsingin Leijona Oy:n nykyiselle muotoiluymmärtämisen tasolle. Lopputyössäni tutkin näitä jo toteutettuja projekteja havainnollistaakseni miten ja millä osa-alueilla muotoilun käyttöä olisi tehokkainta lisätä. Tutkimusta varten haastattelin muotoilijoita, jotka ovat osallistuneet neljään eri projektiin, jotka liittyvät Torikortteleihin. Haastatteluissa kysyttiin projektien etenemisestä ja osallistujien näkemyksistä muotoilun roolista kiinteistökehittämisessä nyt ja tulevaisuudessa. Tämän jälkeen haastattelin Helsingin Leijona Oy:tä samoista teemoista. Tutkimusta varten sovelsin ja yhdistelin myös muita tutkimusmetodeja, kuten workshop-toimintaa ja havainnointimetodeja. Lopputyöni tutkimuksen tulokset perustuvat muotoilijoiden ja hankkijan näkökulmien vertailuun. Kun näkökulmat asetetaan vastakkain, on mahdollista tunnistaa eroavaisuuksia toimintamallien hahmottamisessa. Nämä eroavaisuudet vaikuttavat muotoilun tuloksien menestyksekkyyteen. Osaltaan tutkimus myös paljastaa näkemykset, joissa muotoilijat ja hankkijat yksimielisesti hahmottavat toimintamallien puutteet. Näkemysten vertailun kautta esittelen lopputyössä kehitysalueita, joissa muotoilun käytön potentiaalia ei ole vielä kokonaisuudessaan saavutettu. Näiden alueiden tunnistamisen kautta pyrin havainnollistamaan muotoilun roolin potentiaalia osana kiinteistökehittämistä. Erityisesti projektien aloituksissa tunnistin eroavaisuuksia toimintatavoissa, jotka vaikuttivat projektien lopputulokseen. Projekteissa, joissa yhteisymmärrys saavutettiin aikaisessa vaiheessa, saavutettiin myös muotoilun keinoja käyttäen suurin hyöty. Johtopäätöksissä eritellään kaksi tapaa, jotka kiinteistökehittäjien tulee huomioida muotoilun mukaan ottamisessa. Ensimmäinen tapa on lisätä muotoiluosaamista organisaation sisällä ja toinen tapa on muotoiluymmärryksen kasvattamisen kautta kehittyminen muotoilun hankkijana.

Description

Supervisor

Mazé, Ramia

Thesis advisor

Mazé, Ramia

Keywords

perceptions of design, design in the public sector, design in real estate development, procuring design, design definitions

Other note

Citation

Permanent link to this item

https://urn.fi/URN:NBN:fi:aalto-201712208298

Collections

[master] Taiteiden ja suunnittelun korkeakoulu / ARTS