Datakeskukset kiinteistösijoitustuotteena Suomessa

Abstract

Datan määrä ja internetin käyttö ovat nopeasti kasvaneet viime vuosina. Näiden myötä myös datakeskusten kysyntä on lisääntynyt. Suomen talous tarvitsee lisää uusia teollisia investointeja. Hyvä vaihtoehto tälle on datakeskusten rakentaminen ja operointi. Suomi on monilta ominaisuuksiltaan edullinen kohde sijoittaa datakeskus, koska täällä on muun muassa viileä ilmasto, vakaa politiikka sekä luotettavat sähköverkot ja tietoliikenneyhteydet.

Tämän diplomityön tavoitteena on luoda ymmärrystä datakeskusten ominaisuuksista kiinteistösijoitustuotteena Suomessa. Diplomityössä selvitettiin myös suomalaisten kiinteistösijoittajien halukkuutta sijoittaa datakeskuksiin.

Tutkimus toteutettiin kirjallisuuskatsauksena ja empiirisenä tutkimuksena. Kirjallisuuskatsauksessa perehdytään datakeskuksen ominaisuuksiin ja sen liiketoimintamalleihin. Empiirinen tutkimus toteutettiin puolistrukturoituina teemahaastatteluina. Diplomityön tutkimusote on kvalitatiivinen. Haastatteluihin osallistui yhteensä kymmenen colocation-datakeskusoperaattoria Suomesta ja viisi kiinteistösijoituksista vastaavaa henkilöä suomalaisista kiinteistösijoitusyhtiöistä.

Tutkimus osoittaa, että suomalaisia kiinteistösijoittajia kiinnostaa sijoittaa colocation-datakeskuksiin Suomessa. Colocation-datakeskuksen vuokrasopimuksista kiinteistösijoittaja saa vakaata ja pitkäkestoista kassavirtaa. Datakeskuskiinteistön tuottovaatimukseen vaikuttavat vuokrasopimuksen pituus, operaattorin vakaavaraisuus, kiinteistön jäännösarvo sekä vuokranantajan ja vuokralaisen välinen vastuunjako.

Tutkimuksessa tunnistettiin seitsemän ominaisuutta datakeskuksista kiinteistösijoitus-tuotteena Suomessa. Liiketoiminta, maantieteelliset tekijät sekä sijainti muodostavat pääosin kiinteistösijoittajan saaman tuoton. Sähkönsaatavuus, tietoliikenneyhteydet ja hukkalämmön hyödyntäminen ovat ominaisuudet, jotka ovat edellytys datakeskuksen toiminnalle. Riskien näkökulmasta turvallisuus ja teknilliset rakennuskohtaiset tekijät tuovat suurimman epävarmuuden datakeskussijoitukselle.

In recent years there has been a constant grow in the amount of data and internet users. Owning to this, the demand for data centers has significantly increased. The need for additional new industrial investments is vital for the Finnish economy. One option is to increase the amount of data centers that are constructed in Finland. As a result of Finland’s cool climate, political stability, reliable energy system and its superior telecommunication connection, Finland is an optimal location to establish data centers.

The aim of this thesis is to present an understanding of the characteristics of data centers as a real estate investment in Finland. In addition, the thesis will also provide an insight into Finnish real estate investor’s willingness to invest in data centers.

The study comprise of a detailed literature review and empirical research. The findings was divided into two essential topics; characteristics of data centers and business models. The empirical part of this thesis consists of interviews from ten data center operators in Finland and five major Finnish real estate investors. The thematic analysis interview composes of semi-structured questions.

The result of this research reveals a positive interest from Finnish real estate investors in investing in colocation data centers. These centers provide a stable and long-term cash flow to potential real estate investors. The profitability of data centers is influenced by various factors, including length of leases, operator’s financial solidity, residual value of the real estate and the division of responsibilities between landlord and tenant.

This survey revealed seven specific characteristics regarding investing in data center in Finland. These included the type of lease, agreement between investor and operator, geographical factors and location of the centers. In addition, availability of electricity, telecommunications and utilization of waste heat are pivotal in data center operations. The findings also highlighted two main concerns potential data center investors face -safety issues and various technical building factors.