Rakennuspaikan tasahintaperiaate asemakaava-alueella ja sen ulkopuolella
Loading...
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Engineering |
Master's thesis
Unless otherwise stated, all rights belong to the author. You may download, display and print this publication for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Authors
Date
2024-09-16
Department
Major/Subject
Real Estate Economics
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics
Language
fi
Pages
57
Series
Abstract
This thesis examines the implementation of the equal price principle for building sites within zoning areas and particularly in areas outside of them. The equal price principle, which means the value of the property is distributed evenly across the entire property regardless of zoning regulations or terrain features, has become an established method for determining expropriation compensation in partial expropriation situations within binding plot division areas through legislation and case law. However, the legal practice and procedures for partial expropriations of building sites outside binding plot division areas are not as clear-cut. The study delves into literature on the subject, legal practices, expropriation survey practices, current Finnish expropriation legislation, the ongoing expropriation law reform project during the study and Swedish expropriation legislation concerning partial expropriations. Additionally, experiences of surveyors conducting expropriations at the National Land Survey were collected regarding the application of the equal price principle and supplementary land purchases for building sites outside binding plot division areas were examined using the property sales register. Based on the research results, no legal, economic, or legislative reason was found to adhere to the equal price principle in determining expropriation compensation for building sites outside binding plot division areas. By examining voluntary trans actions in the property sales register, it is observed that the same price per square meter is not paid for additional areas acquired for existing building sites as for the area needed to obtain building right. This supports the idea that the area needed to obtain building right has a higher value than the area succeeding this and thus the equal price principle is not the best method for valuing building sites outside of binding plot division areas. A fairer expropriation compensation in partial expropriations could be achieved using the difference value method, which involves determining the compensation amount to reflect the difference in the property’s value before and after the expropriation.Tässä diplomityössä tarkastellaan rakennuspaikan tasahintaperiaatteen toteutumista asemakaava-alueella sekä erityisesti sen ulkopuolisilla alueilla. Tasahintaperiaate, eli kiinteistön arvon jakautuminen tasaisesti koko kiinteistön alueelle esimerkiksi kaavamerkinnöistä tai maaston ominaisuuksista riippumatta on muodostunut lainsäädännön ja oikeuskäytännön kautta vakiintuneeksi lunastuskorvausten määrittämistavaksi osalunastustilanteissa sitovan tonttijaon alueella. Oikeuskäytäntö ja toimintatavat sitovan tonttijaon ulkopuolisissa rakennuspaikan osalunastuksissa eivät ole kuitenkaan yhtä yksiselitteistä. Tutkimuksessa on perehdytty aihetta käsittelevään kirjallisuuteen, oikeus- ja toimituskäytäntöön, Suomen nykyiseen lunastuslainsäädäntöön, tutkimuksen aikana meneillään olevaan lunastuslainsäädännön uudistushankkeeseen sekä Ruotsin lunastuslainsäädäntöön osalunastusten osalta. Lisäksi kerättiin maanmittauslaitoksen lunastuksia suorittavien toimitusinsinöörien kokemuksia tasahintaperiaatteen soveltamisesta sekä tutkittiin kauppahintarekisterin avulla sitovan tonttijaon ulkopuolisiin rakennuspaikkoihin hankituista lisäalueista maksettuja kauppahintoja. Tutkimustulosten perusteella ei löydetty oikeudellista, taloudellista tai lainsäädännöllistä syytä tasahintaperiaatteen noudattamiselle lunastuskorvausten määrittämisessä sitovan tonttijaon ulkopuolisilla rakennuspaikoilla. Kauppahintarekisterin vapaaehtoisia kauppoja tutkimalla huomataan, että olemassa olevaan rakennuspaikkaan hankituista lisäalueista ei olla valmiita maksamaan samaa neliöhintaa kuin rakennusoikeuden saamiseksi tarvittavista neliöistä. Tämä tukee ajatusta siitä, että rakennusoikeuden saamiseksi tarvittavilla neliöillä on suurempi arvo kuin sen ylittävillä neliöillä eikä tasahintaperiaate ole tällöin paras keino rakennuspaikan arvonmääritykseen sitovan tonttijaon ulkopuolella. Oikeudenmukaisempi lunastuskorvaus osalunastuksissa voitaisiin saavuttaa erotusarvomenetelmällä, eli määrittämällä korvaussumma vastaamaan omaisuuden arvon eroa ennen ja jälkeen lunastuksen.Description
Supervisor
Riekkinen, KirsikkaThesis advisor
Still, MikaelKeywords
tasahintaperiaate, erotusarvomenetelmä, osalunastus, lunastuskorvaus, lisäaluekaupat, arvonmuodostus