The market rent for facilities and it's determinants

Abstract

Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää mallintamalla toimitilojen vuokraan vaikuttavia tekijöitä Suomen suurimmissa kaupungeissa. Pyrkimyksenä oli selvittää, kuinka toimistojen, liiketilojen sekä teollisuus- ja varastotilojen vuokraan vaikuttavat etäisyys kaupungin keskustaan (lyhin etäisyys), pinta-ala, alue, jolla kohde sijaitsee sekä tehdyn sopimuksen ajankohta.

Tutkimuksessa mallinnettiin Helsingin, Espoon, Vantaan, Tampereen, Turun ja Oulun toimitilojen vuokriin vaikuttavia tekijöitä. Mallinnuksessa käytettiin Kiinteistötalouden instituutti ry:n uusien sopimusten vuokra-aineistoa keväästä 1999 - kevääseen 2004. Kaikkiaan kuudesta kaupungista oli käytettävissä 18 345 sopimuksen aineisto. Tästä aineistosta ylivoimaisesti suurin osa oli keskittynyt pääkaupunkiseudulle, etenkin Helsingin alueelle.

Työn tuloksena valmistui toimivia malleja pääkaupunkiseudulta vuokran määräytymiseen vaikuttavista tekijöistä. Regressioyhtälöiden selitysasteet vaihtelevat työssä suuresti; Helsingin toimistojen selitysasteen kohotessa 63,4:ään Oulun toimistojen selitysluku jäi vain 9,7:ään. Selittävien muuttujien kertoimet ovat pääasiassa yleisen teoriakäsityksen mukaisia, kun sijaintia kuvaava lyhin, linnuntie-etäisyys kaupungin keskustaan sai suurimmassa osassa yhtälöistä negatiivisen kertoimen. Pinta-ala sen sijaan jäi joissakin kohteissa kokonaan pois mallista ja toimistojen kohdalla pinta-alan kerroin oli positiivinen. Tämä havainto on hieman ristiriidassa yleisen teoriakäsityksen kanssa, koska yleisesti pinta-alan kasvaessa tulisi neliövuokran laskea.

Tämän aineiston yksityiskohtaisempi käsittely, jossa aineistosta tuotaisiin uusia muuttujia, olisi merkittävä jatkotutkimuksen aihe. Keskusta-etäisyyden ja pinta-alan ohella uudet jatkuvat muuttujat antaisivat uutta syvyyttä työhön ja todennäköisesti parantaisivat mallien selitysasteita, kun useampi muuttuja on selittämässä neliövuokran vaihtelua.