The role of real estate investors in preserving the built heritage

Abstract

This thesis examines the significance of protected properties from the perspective of real estate investors and the preservation of heritage values. It explores what kinds of added value and challenges the ownership of protected buildings and their heritage values bring to real estate investment activities. In addition, it investigates the practices used by investors that support the preservation of these values. The study is conducted as qualitative research through interviews with representatives of real estate investment companies.

The findings show that the ownership of protected buildings and their heritage values provide owners with intangible benefits, such as a positive corporate image, responsibility perspectives, and opportunities for branding. Age-related and artistic values play an especially significant role in building the image and identity of a property. On the other hand, the challenges of protected buildings are linked to higher costs and complexities in stakeholder cooperation. Protected modern architectural heritage, in particular, can be difficult for owners to market and renovate. Compared to older heritage, the values associated with modern architectural heritage may not offer the same level of benefit to owners.

The preservation of heritage values requires special attention during development, renovation, and maintenance phases. Architectural history surveys serve as key tools for recognizing and considering heritage values in renovation projects. In both renovation and maintenance, choosing partners who understand protected sites was identified as a critical factor. These surveys can also be applied in ongoing maintenance and during modifications made in the building’s use phase, although according to this study, such applications remain limited.

The results partly support earlier research literature while also raising new questions for further research. This includes, for example, the significance of a building’s location as a factor in sustaining heritage values.

Kulttuuriperinnön vaaliminen on kaikkien yhteistä työtä. Sekä rakennussuojelu että raken-nuksen omistajan toiminta luovat edellytykset rakennetun kulttuuriperinnön säilymiselle. Suojellun rakennuksen ollessa kiinteistösijoittamisen välineenä kohdistuu sijoittajan huomio kiinteistön taloudelliseen arvoon, jolloin rakennusperintöarvot eivät välttämättä ole välittömissä intresseissä. Laajeneva käsitys rakennusperinnöstä ja suojelun piiriin katsottavista rakennuksista yhdistettynä kaupallisten intressien värittämään toimintaympäristöön voi siten aiheuttaa haasteita rakennusperinnön ja siinä tunnistettujen arvojen säilymiselle.

Tässä diplomityössä tarkastellaan suojeltujen kiinteistöjen merkitystä kiinteistösijoittajan toiminnan ja suojeluarvojen säilymisen näkökulmasta. Työssä selvitetään, millaista lisäarvoa ja haasteita suojelukiinteistöjen omistaminen ja suojeluarvot tuovat kiinteistösijoittajan toimintaan. Lisäksi työssä tarkastellaan kiinteistösijoittajien toimintatapoja, jotka tukevat suojeltavien arvojen säilymistä. Diplomityö tehdään laadullisena tutkimuksena haastattelemalla kiinteistösijoitusyhtiöiden edustajia.

Tutkimuksessa havaitaan, että suojelukiinteistöjen omistaminen ja suojeluarvot tuovat omistajille ei-mitattavissa olevaa hyötyä esimerkiksi positiivisen yritysimagon, vastuulli-suusnäkökulmien ja brändäyksen muodoissa. Kohteiden suojeluarvoista ikä- ja taidearvot ovat merkittävässä roolissa imagon ja kohdeidentiteetin rakentamisessa. Suojelukohteiden haasteet kytkeytyvät korkeampiin kustannuksiin sekä sidosryhmätoiminnan haasteisiin. Suojeltu moderni rakennusperintö voi olla omistajalle haasteellinen markkinoitava ja kunnostettava. Modernin rakennusperinnön suojeluarvot eivät välttämättä tarjoa omistajalle samanlaisia hyötyjä vanhempaan rakennusperintöön verrattuna.

Rakennusperinnön arvojen säilymisessä oleellista on kiinnittää huomiota kiinteistön kehittämis- ja kunnostamisvaiheisiin sekä ylläpitoon. Rakennushistorialliset selvitykset toimivat keskeisenä välineenä suojeluarvojen huomioimisessa kunnostamishankkeissa. Sekä kunnostamisessa että ylläpidossa keskeiseksi toimeksi tunnistettiin suojelukohteita ymmärtävien yhteistyökumppaneiden valinta. Selvityksiä on mahdollisuus hyödyntää osana ylläpitoa ja rakennuksen käytön aikaisia muutostöitä, mutta hyödyntäminen osana näitä on tämän työn perusteella vähäisempää.

Tulokset tukevat osin aiempaa tutkimuskirjallisuutta sekä herättävät pohdintaa esimerkiksi kiinteistön sijainnin merkityksestä osana suojeluarvojen säilymisen edellytyksiä.