Leasability Index - attributes affecting office building leasability
No Thumbnail Available
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Authors
Date
2021-12-13
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
en
Pages
71+15
Series
Abstract
This study acts as a preliminary study for the development of Leasability Index. At the case company, estimations on the leasability of office buildings are based on subjective assumptions made by the property professionals. To make the transition from subjective assumptions to objective estimations, the case company has conceptualized a new office building leasability assessment tool called Leasability Index, which assesses office building leasability through office building attributes, location attributes and predetermined commercial heads of terms attributes set by the property owner. However, it is still unclear which attributes are deemed important in determining office building leasability as there seems to be a gap in previous academic research from office building leasability perspective. The objective of this study is to identify office building attributes, location attributes and predetermined commercial head of terms attributes from previous rent determination and survey-based studies and to discover which of these identified attributes are deemed to be important regarding office building leasability. Altogether 62 attributes were identified from the previous studies in literature review section. The importance of these attributes regarding office building leasability is tested in a case study with a survey for property professionals who actively participate in lease negotiations and work at the case company. The survey results were analysed by calculating two key figures: average score and balance figure. In overall comparison, office building attributes and predetermined commercial heads of terms attributes were perceived more important than location attributes. The most important individual attributes were attributes that relate to office building’s functionality, frequently used incentives and office building services that facilitate easy commuting to the office building. The results of the survey were mostly aligned with findings of the previous studies. The least important attributes were attributes that are more commonly associated with industrial buildings. Additionally, most location services and rarely used incentives were found to be unimportant in office building leasability. The obtained results can be used as suggestions as to which attributes data should be collected of. Less important attributes need to be further discussed whether they can be excluded from the Leasability Index prototype. The technical production and feasibility of the Leasability Index still need to be discussed and evaluated more thoroughly as at the time of writing Leasability Index is still in conceptualization stage.Tämä tutkimus toimii alustavana tutkimuksena Leasability Indexin kehittämiselle. Kohdeyrityksessä toimistorakennusten vuokrattavuuden arviointi perustuu kiinteistöammattilaisten henkilökohtaisiin olettamuksiin. Kohdeyritys haluaa siirtyä henkilökohtaisista olettamuksista objektiivisiin arviointeihin. Siksi kohdeyrityksessä on suunniteltu uutta toimistorakennusten vuokrattavuutta mittaavaa työkalua; Leasability Indexiä, joka mittaa toimistorakennusten vuokrattavuutta toimistorakennuksen ominaisuuksiin, sijainnin ominaisuuksiin ja kiinteistönomistajan ennalta asettamien kaupallisten pääehtojen ominaisuuksiin perustuen. On kuitenkin epäselvää, mitkä ominaisuudet ovat vuokrattavuuden määrittämisen kannalta tärkeitä, sillä aiemmassa akateemisessa tutkimuksessa näyttäisi olevan tutkimusaukko. Tämän tutkimuksen tavoitteena on tunnistaa aiemmissa toimistorakennuksia koskevissa vuokratasotutkimuksissa sekä kyselytutkimuksissa käytettyjä toimistorakennuksen ominaisuuksia, sijainnin ominaisuuksia sekä ennalta asetettujen kaupallisten pääehtojen ominaisuuksia ja saada selville mitkä tunnistetuista ominaisuuksista ovat toimistorakennusten vuokrattavuuden kannalta tärkeitä. Kirjallisuuskatsauksessa tunnistetiin yhteensä 62 eri ominaisuutta aiemmista tutkimuksista. Näiden ominaisuuksien tärkeyttä vuokrattavuuden kannalta testattiin tapaustutkimuksena kyselyn avulla. Kyselyn vastaajina käytettiin kohdeyrityksessä työskenteleviä kiinteistöammattilaisia, jotka aktiivisesti osallistuvat vuokrausneuvotteluihin. Kyselyn tuloksia analysoitiin kahden tunnusluvun avulla; keskiarvolla ja saldoluvulla. Yleisvertailussa toimistorakennuksen ominaisuudet ja ennalta asetettujen pääehtojen ominaisuudet koettiin tärkeämmiksi kuin sijainnin ominaisuudet. Tärkeimmät yksittäiset ominaisuudet liittyivät toimistorakennuksen toiminnallisuuteen, usein käytettyihin kannustimiin sekä toimistorakennuksen palveluihin, jotka helpottavat työmatkailua. Kyselyn tulokset olivat pääsääntöisesti linjassa aiempien tutkimustulosten kanssa. Vähiten tärkeinä ominaisuuksina pidettiin useimmiten teollisuusrakennuksista löydettäviä ominaisuuksia. Lisäksi useimmat sijainnin tarjoamat palvelut ja harvoin käytetyt kannustimet koettiin vuokrattavuuden kannalta vähämerkityksellisiksi. Saatuja tuloksia voidaan käyttää jatkossa suosituksina tiedon keräämiselle eri ominaisuuksista. Vähämerkityksellisten ominaisuuksien poissulkemisesta Leasability Indexin prototyypistä täytyy käydä vielä keskustelua. Leasability Indexin teknistä tuotantoa ja toteuttamiskelpoisuutta pitää vielä arvioida, koska Leasability Index on tutkimuksen kirjoitushetkellä vielä suunnitteluvaiheessa.Description
Supervisor
Viitanen, KaukoThesis advisor
Pulkka, LauriKeywords
office building leasability, office building attributes, location attributes, commercial heads of terms attributes