Extending the guarantee period of buildings

Abstract

Tutkimuksen tarkoituksena oli selvittää, millä edellytyksillä rakennusurakoitsija voi pidentää tuotteelleen eli asuinrakennukselle myöntämäänsä takuuaikaa. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaan takuuaika on yksi vuosi ja vastuun takaraja 10 vuotta. Tutkimuksen lähtökohtana oli muiden Euroopan maiden pidemmät takuuajat sekä rakennuttajien esittämä kiinnostus ja jopa vaatimus pidemmistä takuuajoista.

Tutkimuksen taustaksi selvitettiin nykyinen takuukäytäntö Suomessa sekä takuuajat ja -vastuu muualla Euroopassa. Keski-Euroopassa takuuajat vaihtelevat 0:sta 10:een vuoteen, ja vastuun takaraja voi ulottua jopa 30 vuoteen. Suomen takuukäytäntö perustuu sopimusehtoihin, kun taas useimmissa Euroopan maissa se perustuu lainsäädäntöön.

Rakennusvirheet syntyvät rakennustyön, suunnittelun tai rakennusmateriaalien puutteellisuuksista. Valmiin rakennuksen vaurioita tutkittaessa on usein vaikeaa osoittaa, mistä virhe on aiheutunut ja kenelle vastuu virheestä kuuluu. VTT:n ja Chalmersin yliopiston tutkimusten suuntaa antavien tulosten mukaan noin puolet rakennusvirheistä johtuu työvirheistä, noin 20 prosenttia suunnitteluvirheistä ja 20 prosenttia materiaalivirheistä.

Tyypillisiä takuuaikana ilmeneviä virheitä ovat erilaiset pintaviat sekä ovien ja ikkunoiden virheet. Takuuvuoden jälkeen ilmenevistä virheistä suurin osa on kosteuden aiheuttamia. NCC-Puolimatka Oy:ssä on käytössä takuukorjaustiedosto, jonka yhtenä tarkoituksena on ennaltaehkäistä toistuvien rakennusvirheiden syntymistä. Takuukorjaustiedoston avulla voidaan löytää riskialttiit suunnitteluratkaisut ja kustannusten kannalta kriittiset virheet.

Testauksen tarkoituksena oli saada tietoa rakennusvirheiden ilmenemisajankohdista. Testikohteiksi valittiin kolme asuinkiinteistöä, joiden valmistumisesta oli kulunut 3...5 vuotta. Jokaisessa kiinteistössä suoritettiin vuositakuutarkastusta vastaava tarkastus. Tehdyn testauksen perusteella todettiin, ettei takuuajan pidentämisellä ole merkittävää vaikutusta urakoitsijan takuukorjauksiin. Kiinteistöissä ei ensimmäisten kolmen vuoden aikana esiinny suuria korjaustöitä vaativia virheitä.

Tutkimuksen perusteella annettiin rakennusurakoitsijalle suosituksia ja toimenpide-ehdotuksia. Takuuaikoja voidaan pidentää kaksi- tai kolmevuotisiksi tietyin ehdoin. Takuun voimassaolo sidotaan tiettyihin huoltotoimenpiteisiin, jotka on määritelty kiinteistön huolto-ohjelmassa. Lisäksi asukkaille laaditaan huoneiston käyttöohjeet, jossa erityisesti ilmanvaihdon perusteet on selostettu selkeästi ja pelkistetysti. Takuu voidaan sitoa myös tiettyihin detaljeihin. Mikäli urakoitsija havaitsee riskialttiita suunnitteluratkaisuja, voi hän ehdottaa omia detaljejaan ja sitoa takuun voimassaolon niihin. Urakoitsijalta takuuajan pidentäminen edellyttää mm. riskialttiiden suunnitteluratkaisuiden löytämistä, vaihtoehtodetaljien kehittämistä, aliurakoiden parempaa laadunvarmistusta sekä itselleluovutuksen huolellista suorittamista.