The future of the Helsinki metropolitan area office market – Investors’ view
No Thumbnail Available
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Engineering |
Master's thesis
Authors
Date
2024-09-30
Department
Major/Subject
Real Estate Economics
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics
Language
en
Pages
72
Series
Abstract
The office sector has long been one of the most traded real estate sectors in Finland. The global pandemic and the trend of remote work catalysed significant changes in the sector, and transaction volumes remained historically low last year. At the same time, other significant forces of change are shaping the market, and future views of the sector remain unclear. The aim of this study was to provide an understanding of the office market dynamics from investors’ perspective in the changing market environment. The study was conducted as a qualitative study, including a theoretical and an empirical part. The theoretical part was based on the risk-return theory, including the real estate (RE) market environment and office investment characteristics used to evaluate the investment assets. The empirical part utilised environmental scanning (ES) as a research method, which was further divided into 1) literature scanning and 2) questionnaires and interviews for a selected group of professional RE investors investing in offices in the Helsinki Metropolitan Area (HMA). In the first part, literature was used to identify the forces of change in the office market. The second part investigated investors’ views on the possible impact of the forces. The forces of change used in this study were divided into upper future themes, which included 1) Structural changes, 2) Sustainability, 3) Technological development, and 4) Other global megatrends and trends. These upper categories included multiple subthemes, which were studied in more detail in the empirical part. The study found similar results compared to previous research. However, the aim of this study was not to generalize the responses, but also to consider individual answers found in the empirical part. These individual responses revealed perspectives that were not similarly highlighted in earlier studies. The study revealed multiple forces of change influencing the HMA office market, with two factors emerging as particularly significant for RE investors' risk and return assessments. First, the current uncertainty surrounding future work practices is perceived to increase risk level, and second, sustainability requirements are identified as a significant force of change, expected to positively impact returns, and reduce risk in the long term, even though in the short-term, the effects were more twofold. Regarding individual office investment characteristics, factors related to location and energy efficiency were particularly prominent, with their expected future importance emphasised by the identified forces of change. Finally, the results indicated that Helsinki Central Business District (CBD) was clearly perceived as the most attractive submarket both currently and in the future. Any other submarket did not clearly stand out as increasing or decreasing in attractiveness in the future.Toimistosektori on pitkään ollut yksi vaihdetuimmista kiinteistösektoreista Suomessa. Maailmanlaajuinen pandemia ja siitä seurannut etätyötrendi saivat aikaan merkittäviä muutoksia sektorilla ja sektorin transaktiovolyymit ovat historiallisen alhaisia. Samaan aikaan muut merkittävät muutosvoimat vaikuttavat markkinaan ja sektorin tulevaisuudennäkymät ovat epävarmat. Tämän tutkimuksen tavoitteena oli tarjota tietoa sijoittajan näkökulmasta toimistomarkkinoiden dynamiikasta muuttuvassa markkinaympäristössä. Tutkimus toteutettiin laadullisena tutkimuksena, sisältäen teoreettisen ja empiirisen osan. Teoreettinen osa perustui riski-tuotto-teoriaan, sisältäen kiinteistömarkkinaympäristön ja toimistokiinteistöjen ominaisuudet, joita käytetään sijoituskohteiden arvioinnissa. Empiirisessä osassa käytettiin tutkimusmenetelmänä toimintaympäristön muutosten tarkastelua (environmental scanning), joka jaettiin edelleen 1) kirjallisuuden tarkasteluun (literature scanning) ja 2) kyselyihin ja haastatteluihin valikoidulle joukolle ammattimaisia kiinteistösijoittajia, jotka sijoittavat toimistoihin pääkaupunkiseudulla. Ensimmäisessä osassa olemassa olevaa kirjallisuutta käytettiin tunnistamaan toimistomarkkinoiden muutosvoimia. Toisessa osassa tutkittiin sijoittajien näkemyksiä näiden muutosvoimien mahdollisista vaikutuksista. Tässä tutkimuksessa käytetyt muutosvoimat jaettiin ylempiin tulevaisuuden teemoihin, joihin kuuluivat 1) Rakenteelliset muutokset, 2) Vastuullisuus, 3) Teknologinen kehitys ja 4) Muut globaalit megatrendit ja trendit. Nämä yläkategoriat sisälsivät useita alateemoja, joita tutkittiin tarkemmin empiirisessä osassa. Tutkimus löysi samankaltaisia tuloksia verrattuna aiempiin tutkimuksiin. Tutkimuksen tarkoituksena ei kuitenkaan ollut yleistää tuloksia, vaan myös huomioida empiirisessä osassa löydetyt yksittäiset vastaukset. Nämä yksittäiset vastaukset paljastivat näkökulmia, joita ei samalla tavalla tullut esiin aiemmissa tutkimuksissa. Tutkimuksessa löydettiin useita muutosvoimia, jotka vaikuttavat pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoihin, ja kaksi tekijää nousi erityisen merkittäviksi kiinteistösijoittajien riski- ja tuottonäkökulmasta. Ensimmäiseksi, nykyinen epävarmuus tulevaisuuden työnteon tavoista koetaan merkittävänä riskitasoa nostavana tekijänä, ja toiseksi, vastuullisuusvaatimukset tunnistetaan merkittäväksi muutosvoimaksi, jonka odotetaan vaikuttavan positiivisesti tuottoihin ja vähentävän riskiä pitkällä aikavälillä, vaikka lyhyellä aikavälillä vaikutukset olivat kaksijakoisempia. Yksittäisten toimistokiinteistöjen ominaisuuksien osalta erityisen merkittäviksi nousivat sijaintiin ja energiatehokkuuteen liittyvät tekijät, joiden odotettua tulevaa merkitystä tunnistetut muutosvoimat korostivat. Lopuksi, tulosten perusteella Helsingin ydinkeskusta (CBD) koettiin selkeästi houkuttelevimmaksi osamarkkinaksi sekä nykyhetkellä että tulevaisuudessa. Mikään osamarkkina ei selkeästi erottunut houkuttelevuuden lisääntymisen tai vähenemisen suhteen tulevaisuudessa.Description
Supervisor
Toivonen, SaijaThesis advisor
Nieminen, SirpaKeywords
futures studies, office market, office property, real estate investors, forces of change, environmental scanning