Green Property Services - Driving Environmental Performance and Customer Value in Commercial Buildings

Thumbnail Image
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Engineering | Doctoral thesis (article-based) | Defence date: 2014-08-22
Checking the digitized thesis and permission for publishing
Instructions for the author
Degree programme
42 + app. 72
Aalto University publication series DOCTORAL DISSERTATIONS, 96/2014
The built environment has been recognized as a major contributor to many severe environmental impacts. In particular, the sector's share of the total energy consumption and the resulting GHG emissions is ca. 40% in the developed countries. The majority of these impacts are generated during the operational phase of existing buildings, which highlights the building sector's responsibility to address the issue. The focus of this thesis is on green property services. The term refers to operational real estate services aimed at both property owner and occupant, and that are aimed at improving environmental performance of the property. Customer value has a special emphasis in the thesis in order to understand the value of green property services for the customer, whether the owner or the occupant of the property. The aim of this research is to evaluate green property services' ability to enhance building environmental performance, while at the same time creating customer value. The thesis has two main research questions to investigate the issue. The primary focus of study is on green property services' ability to improve the environmental performance of commercial properties. Secondly, the focus is set on how the customers value green property services. These two research dimensions are studied at two property services scopes. First scope is an extensive property services setting. Second scope focuses on one specific service, energy management, which is chosen to be analysed more thoroughly due to its recognized significance to the environmental performance of buildings. The research is conducted utilizing a mixed method approach, with concurrent embedded strategy and sequential explanatory strategy as research design. Three cases of Finnish commercial properties were studied. The data were collected using multiple methods, both qualitative and quantitative, such as interviews, written documents and numeric data as embedded units of analysis. Based on the research it can be stated that green property services do have a positive effect on environmental performance of buildings, and they can create value for the customer both on an extensive services setting (green property services concept) and on a narrower, service specific setting (energy management). It is suggested that a green property services concept would be a viable option for building owners and tenants to improve their environmental performance, especially when they do not have the necessary resources or expertise in-house.

Rakennetun ympäristön osuus kokonaisenergiankulutuksesta ja siitä aiheutuvista kasvihuonekaasupäästöistä on noin 40 % kehittyneissä maissa. Suurin osa näistä ympäristövaikutuksista aiheutuu rakennusten käyttövaiheen aikana. Täten kiinteistö- ja rakennusalan toimijoilla on suuri vastuu puuttua asiaan. Tämä väitöskirjatutkimus keskittyy vihreisiin kiinteistöpalveluihin. Termillä tarkoitetaan operatiivisia kiinteistöpalveluja, jotka on suunnattu kiinteistön omistajille ja käyttäjille ja jotka tähtäävät kiinteistön ympäristösuorituskyvyn parantamiseen. Asiakasarvolla on erityinen paino tutkimuksessa, jotta ymmärretään vihreiden kiinteistöpalvelujen arvo asiakkaalle, sekä omistajalle että käyttäjille. Tämän väitöskirjatutkimuksen tavoitteena on arvioida vihreiden kiinteistöpalvelujen kykyä parantaa liikerakennusten ympäristösuorituskykyä, ja samanaikaisesti tuottaa asiakasarvoa. Tutkimuksessa on käytetty apuna kahta tutkimuskysymystä. Ensimmäinen tutkimuskysymys tarkastelee vihreiden kiinteistöpalvelujen kykyä parantaa liikerakennusten ympäristösuorituskykyä. Toinen tutkimuskysymys pyrkii selvittämään mikä on vihreiden kiinteistöpalvelujen arvo asiakkaalle. Näitä kahta näkökulmaa tarkastellaan kahden kiinteistöpalvelukokonaisuuden avulla. Ensin tarkastellaan laajaa kiinteistöpalvelukokonaisuutta ja seuraavaksi tiettyä kiinteistöpalvelua eli energiajohtamista. Tutkimuksessa on hyödynnetty sekä laadullista että numeerista aineistoa. Laadullinen aineisto koostuu muun muassa haastatteluista ja kirjallisesta dokumentoinnista, numeerinen aineisto puolestaan kohdekiinteistöjen toteutuneesta, mitatusta energiankulutusdatasta sekä kyselytuloksista. Aineisto on kerätty kolmen tapaustutkimuksen avulla. Tutkimuksen perusteella voi esittää, että vihreät kiinteistöpalvelut voivat parantaa kiinteistöjen ympäristösuorituskykyä, ja ne voivat samalla tuottaa asiakasarvoa sekä laajalla kiinteistöpalvelukokonaisuudella, että kapealla, yksittäisellä kiinteistöpalvelulla. Tutkimuksessa ehdotetaan, että vihreä kiinteistöpalvelukonsepti voisi olla kannattava vaihtoehto kiinteistöjen ympäristösuorituskyvyn parantamiseksi sekä kiinteistönomistajille että – käyttäjille, erityisesti silloin kun heillä ei ole tarvittavia resursseja tai asiantuntemusta omassa organisaatiossaan.
Supervising professor
Junnila, Seppo, Professor, Dr., Aalto University, Department of Real Estate, Planning and Geoinformatics, Finland
Thesis advisor
Kyrö, Riikka, Dr., Aalto University, Department of Real Estate, Planning and Geoinformatics, Finland
Jylhä, Tuuli, Dr., Aalto University, Department of Real Estate, Planning and Geoinformatics, Finland
property services, environmental performance, customer value, commercial buildings, operational phase, energy management, kiinteistöpalvelut, ympäristösuorituskyky, asiakasarvo, liikerakennukset, käyttövaihe, energiajohtaminen
Other note
  • [Publication 1]: Aaltonen, A., Määttänen, E. Kyrö, R., Sarasoja, A-L. & Junnila, S. Facilities Management Driving Green Building Certification – a Case from Finland. Facilities, Vol. 31 Iss: 7/8. 2013.
  • [Publication 2]: Gussander, J-E., Määttänen, E., Kyrö, R., Sarasoja, A-L. & Junnila, S. Facility Management and Corporate Mobility Management – a Case Study. In Proceedings of Joint CIB W070, W092 & TG72 International Conference. 22nd – 25th January 2012, Cape Town.
  • [Publication 3]: Määttänen, E., Jylhä, T. & Junnila, S. Applying the Kano Model to Analyse the Value of Green FM. Property Management, Vol. 32 Iss.4. 2014. Forthcoming (accepted 5th December 2013).
  • [Publication 4]: Määttänen, E., Kyrö, R., Aaltonen, A., Sarasoja, A-L. & Junnila, S. Remote Energy Management Benefits in Retail Building Portfolios. Journal of Facilities Management, Vol. 12 Iss.1 2014.
  • [Publication 5]: Määttänen, E., Jylhä, T. & Junnila, S. Value Delivery Barriers in Energy Services. In Proceedings of the European Real Estate Society 19th Annual Conference. 13th -16th June 2012 Edinburgh.