Maintenance management, setting the targets based on indoor air climate and energy consumption

Abstract

Tämän työn tarkoituksena oli löytää toimintamalleja, joiden avulla kiinteistönhoito-organisaatio voi tehokkaammin vaikuttaa sisäilmaston laatuun ja ihmisten viihtyvyyteen. Kiinteistönhoidon merkitys hyvän sisäilmaston luomisessa korostuu, kun tarkastellaan seurauksia, joita aiheutuu, jos tavoitteiden saavuttamisessa epäonnistutaan: viihtyvyyttä koskevat valitukset ja sisäilmaston terveyshaitat lisääntyvät, sairaspoissaolot kasvavat, työteho huonontuu sekä sairauksien ja oireiden hoitoon kuluvat kustannukset kasvavat. Lisäksi kiinteistön käyttö- ja huoltokustannukset kasvavat, rakennuksen ja sen teknisten järjestelmien elinkaaret Iyhenevät sekä rakennuksen arvo alenee.

Kiinteistön energianhallinnan tavoitteena on ylläpitää kiinteistössä hyvä (ja sovittu) sisäilmasto ja palvelutaso mahdollisimman pienellä energiankulutuksella ja kustannuksilla. Tässä työssä esitellään energianseurannan apukeinoja, joilla saadaan lisää tarkkuutta kulutusten sääkorjaukseen.

LVI-järjestelmien käyttövarmuutta, luotettavuutta ja optimaalista toimintaa voidaan kiinteistönhoidossa parantaa valvomalla niiden kuntoa, käyntiä ja toiminnan oikeellisuutta rakennusautomaatiolla ja fyysisillä tarkastuksilla sekä seurannalla.

Kiinteistönhoito-organisaation tärkein työkalu tavoitteellisessa kiinteistönpidossa on kiinteistön huoltokirja. Siihen on koottu kiinteistönhoidon tavoitteet ja keinot tavoitteiden saavuttamiseksi. Huoltokirjan avulla osaava ja motivoitunut kiinteistönhoitaja hallitsee kiinteistön ja sen tekniset järjestelmät, ja pystyy tuottamaan sovitun sisäilmaston energiataloudellisesti. Huoltokirjan tulee olla helppokäyttöinen. Tämä tarkoittaa, että sen täytyy olla helposti päivitettävä, kiinteistön elinkaaren mukana elävä asiakirjakokonaisuus, jota kiinteistönhoitaja täydentää käytännön työssä tärkeäksi havaituilla osakokonaisuuksilla. Huoltokirjasta ei saa tehdä raskaskäyttöistä ja epäselvää kansiokokoelmaa, jonka kiinteistönhoitaja mielellään unohtaa sen valmistumisen jälkeen arkistoon. Tämän vuoksi tässä työssä esitetty huoltokirjamalli on jaettu neljään eri tasoon käyttötiheyden perusteella.

Kiinteistönhoidossa törmätään usein tilanteeseen, jossa käyttäjien viihtyvyyttä koskevia valituksia tulee tiloista, joissa mittauksin voidaan osoittaa, että sisäilmaston olosuhteet ovat asetettujen tavoitteiden mukaiset. Näihin tapauksiin liittyen on työstressi- ja organisaatiopsykologisissa tutkimuksissa voitu osoittaa, että psykososiaalisen työympäristön stressitekijät ja työstressi lisäävät yksilön herkkyyttä havaituille puutteille fyysisessä ympäristössä sekä kemiallisille, fysikaalisille tai biologisille ympäristöaltisteille. Se, kuinka hyvin sisäilmasto-ongelmien ratkaisussa onnistutaan, riippuu työyhteisön eri osapuolten ongelmien ratkaisukyvystä. Tässä työssä on esimerkki toimintamallista sisäilmasto-ongelmien ratkaisemiseksi. Sen perustana on yhteistyön lisääminen ja toimintatavoista sopiminen eri osapuolten välillä (kiinteistönhoito-organisaatio, työterveyshuolto, työsuojelu ja käyttäjät). Sisäilmasto-ongelmien kartoituksessa voidaan käyttää tässä työssä esiteltyä vikailmoituslomaketta. Lomake on jaettu yleistieto-, vikailmoitus-, sisäilmasto-ongelmat- ja toimenpide-osiin. Lomakkeista kertyy kiinteistöosastolle rakennuksen tietopankki (vikakirjasto), jonka perusteella voidaan kartoittaa vikojen ja viihtyvyysvalitusten alueellista esiintymistä. Sama lomake auttaa myös laitteiden ja järjestelmien toiminnan tarkkailussa ja vian määrityksessä.