aalto1 untyped-item.component.html
Changes in housing company loans and its effect on the housing market in the Helsinki metropolitan area
Loading...
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Electronic archive copy is available via Aalto Thesis Database.
Authors
Date
Department
Mcode
Degree programme
Language
en
Pages
62+2
Series
Abstract
Housing markets have an important role in our everyday life because each of us needs a place to live in. However, houses are such an expensive commodity that some sort of debt financing is usually needed for the purchase. In recent years, the financing of the newbuild apartments have experienced a change compared to a traditional mortgage. A new type of debt product has entered the newbuild housing market called a housing company loan. A housing company loan is tied to each individual housing company and it forms a debt share that is linked to each individual apartment in the housing company. This has changed the price structure of a newbuild apartments, which has led the authorities to worry about the increased debt shares of newbuild apartments and the risks associated with them. Simultaneously, the housing prices have increased and the talks about the existence of a housing price bubble have risen.
The purpose of this study is to examine how the price structure of the newbuild apartments and loan stocks have developed in the 21st century. This study also examines if the changes in the housing company loans have created a housing price bubble in the Helsinki Metropolitan Area. The existence of a housing price bubble is studied with two alternative research methods that are the price-to-rent and price-to-income ratio methods. A linear regression model is used to study the relationship between the development of the price-to-rent/price-to-income ratio and debt share. The research period of the study is from the start of the year 2000 to the end of the year 2018.
The research data used in this study was collected from three different sources. The data used in the analysation of the debt share was sourced from the database of the Union of Real Estate Agencies in Finland. Mortgage loan data was sourced from the database of the Bank of Finland and all other data used in the study is from the Official Statistics of Finland
The results of the study show that the median debt shares of the newbuild apartments have grown from 24.6% to 70.0%. Simultaneously, the nominal housing company loan stock has almost seven folded and is growing ten times faster than the mortgage stock. Furthermore, the indebtedness of Finnish households has almost doubled, and the real housing prices of the Helsinki Metropolitan Area have increased by 61.1 %, whereas, in the rest of the country the real housing prices has risen by only 19.8%. This study did not find an unambiguous result for the existence of the housing price bubble in the Helsinki Metropolitan Area. The primary research method indicated that there is no bubble, whereas, the secondary research method indicated that the apartments of the area are possibly overvalued.
Asuntomarkkinoilla on merkittävä vaikutus jokapäiväiseen elämäämme, sillä jokainen meistä tarvitsee paikan missä asua. Asunnot ovat kuitenkin niin kalliita hyödykkeitä, että usein niiden ostamiseen tarvitaan lainaa. Viimevuosina uudiskohteiden rahoitus on kokenut muutoksia ja normaalin asuntolainan tilalle on tullut uusi velkarahoitusmuoto. Uusi rahoitusväline, taloyhtiölaina, kohdistuu aina yksittäiseen asunto-osakeyhtiöön, ja jokaiselle yksittäiselle asunnolle muodostuu taloyhtiölainasta velkaosuus. Tämän seurauksena uudiskohteiden hintarakenne on muuttunut. Viranomaiset ovat huolestuneet uudiskohteiden nousseista velkaosuuksista ja niihin liittyvistä riskeistä. Samanaikaisesti asuntojen hinnat ovat jatkaneet nousuaan ja puheet mahdollisesta asuntojen hintakuplasta ovat lisääntyneet.
Tämän tutkimuksen tarkoituksena on selvittää kuinka uudiskohteiden hintarakenne on muuttunut ja kuinka lainakannat ovat kehittyneet 2000-luvulla. Tämä tutkimus pyrkii myös selvittämään ovatko taloyhtiölainojen muutokset synnyttäneet asuntojen hintakuplan pääkaupunkiseudulle. Hintakuplan tutkimiseen käytetään kahta vaihtoehtoista tutkimusmenetelmää. Ensisijainen tutkimusmenetelmä on hinta-vuokrasuhde ja toissijainen tutkimusmenetelmä on hinta-tulosuhde. Velkaosuuksien kasvun ja hinta-vuokra-/hinta-tulosuhteen välistä vuorovaikutusta tutkitaan lineaarisen regressiomallin avulla. Tämän tutkimuksen tutkimusperiodi on vuoden 2000 alusta vuoden 2018 loppuun.
Tässä tutkimuksessa käytetty tutkimusaineisto hankittiin kolmesta eri lähteestä. Velkaosuuksien kehityksen tutkimisessa käytetty aineisto perustuu Kiinteistövälitysalan Keskusliiton hintaseurantapalvelusta saatavaan aineistoon. Asuntolainojen kehitykseen liittyvä aineisto perustuu Suomen Pankin keräämiin tilastoihin, ja kaikki muu tutkimuksessa käytetty aineisto pohjautuu Tilastokeskuksen ylläpitämiin tilastoihin.
Tutkimuksen tulokset osoittavat, että uudiskohteiden velkaosuuksien mediaani on kasvanut 24,6 prosentista 70,0 prosenttiin. Samanaikaisesti nimellinen taloyhtiölainakanta on lähes seitsemänkertaistunut ja kasvaa kymmenenkertaa nopeammin kuin asuntolainakanta. Lisäksi suomalaisten kotitalouksien velkaantuneisuus on lähes kaksinkertaistunut, ja Helsingin metropolialueen asuntojen hinnat ovat nousseet 61,1 prosentilla, kun taas muussa maassa asuntojen hinnat ovat nousseet ainoastaan 19,8 prosentilla. Tämä tutkimus ei löytänyt yksi- selitteistä vastausta hintakuplan olemassaoloon pääkaupunkiseudulla, sillä ensisijainen tutkimusmenetelmä indikoi, että alueella ei ole hintakuplaa, kun taas toissijainen tutkimusmenetelmä indikoi, että alueen asunnot ovat mahdollisesti yliarvostettuja.