Identifying the operating cost practices in shopping centers

Abstract

The maintenance and operating costs of real estate units have risen rapidly during past years. This has different effect on the rental income of the shopping center owner when using different lease structures. In Finland, a structure with net rent plus separate maintenance fee has grown popular. The level of maintenance fee differs in different centers using this same structure. The reasons for this have not been investigated in previous research.

This study concentrates on identifying the maintenance and operating costs of shopping centers and the practices how the cost responsibilities are divided between the owner and the tenant. For answering this issue, the lease structure practices in various centers were explored and through that, studied how the cost responsibilities differ. In addition, the reasons for cost differences and best practices for controlling costs and dividing the cost responsibilities were identified. The study was carried out as literature review and expert interviews.

The main findings of this study indicate that there are more similarities than differences in the operating cost division practices of shopping centers. The level of maintenance fee was determined similarly in different shopping centers. The cost differences seemed to rise from the physical attributes and operating practices of the center. In the Finnish shopping center market, the basic lease structures were noticed to be largely similar. It would be useful to further investigate the main maintenance cost factors of shopping centers recognized in this study, o based on numerical data. This information would be profitable when establishing and designing new shopping center developments.

Kiinteistöjen ylläpidon kustannukset ovat nousseet nopeasti viime vuosina, mikä vaikuttaa esimerkiksi omistajan saamaan tuottoon eri tavoin eri vuokrasopimusmalleissa. Liiketilojen vuokrauksessa Suomessa on yleistynyt jaetun vuokran malli, jossa vuokra on eritelty pääoma- ja ylläpitovuokraan. Tätä vuokrasopimusmallia käyttävien kauppakeskusten ylläpitovuokran suuruuksissa havaittujen erojen syitä ei ole aiemmin laajasti selvitetty.

Tässä tutkimuksessa selvitettiin kauppakeskusten ylläpitokustannusten määräytymistä sekä käytäntöjä kustannusten kohdistumisessa omistajan ja vuokralaisten välillä eri kauppakeskuksissa. Tavoitteeseen vastaamiseksi tutkimuksessa selvitettiin, minkälaisia vuokrasopimusmalleja kauppakeskuksissa on käytössä, miten ylläpitokustannusvastuut jakautuvat omistajan ja vuokralaisten välillä eri keskuksissa ja mitkä seikat aiheuttavat eroja kauppakeskusten ylläpitokustannuksissa. Lisäksi pyrittiin tunnistamaan ylläpidon ja kustannusvastuiden jaon parhaita käytäntöjä kustannusten hallitsemiseksi säilyttäen samalla hyvä kiinteistön ylläpidon taso. Tutkimus toteutettiin kirjallisuuskatsauksena sekä asiantuntijahaastatteluin.

Merkittävimpinä johtopäätöksinä voidaan todeta ylläpitokustannusvastuiden kohdistumiskäytännöissä olevan enemmän yhtäläisyyksiä, kuin eroja. Ylläpitovuokran suuruus määräytyi pääpiirteissään samoin eri keskuksissa ja erot ylläpitokustannuksissa johtuivat kauppakeskusten erilaisista ominaisuuksista sekä toimintatavoista. Suomen markkinan sisällä vuokrasopimusmallit olivat pääperiaatteiltaan samantyyppisiä eri keskuksissa. Tutkimuksen tuloksia kauppakeskuksen ylläpitokustannusten suuruuteen vaikuttavista tekijöistä tulisi vahvistaa numeeriseen dataan perustuvalla jatkotutkimuksella. Yhdistettynä tämän tutkimuksen tuloksiin tieto olisi hyödyllistä uusia kauppakeskushankkeita suunnitellessa.