Asunto-osakeyhtiöiden purkavan uusrakentamisen potentiaali ja taloudellinen arviointi

Loading...
Thumbnail Image
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu | Master's thesis
Date
2019-12-16
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
fi
Pages
96 + 5
Series
Abstract
Rakennemuutos Suomessa on johtanut asuntojen kasvavaan kysyntään kaupunkikeskuksissa ja tarpeelle tiiviimpään kaupunkirakenteeseen kasvavilla kaupunkialueilla. Monet 60-80-lukujen, usein tehottomasti rakennetut, asuinalueet ovat huomattavien korjaustarpeiden edessä ja sijoittuvat pääkaupunkiseudulla kaupunkien kannalta merkittäville kehitysalueille. Ajatus näiden alueiden uudistamisesta ja tiivistämisestä täydennysrakentamisen keinoin on voimistunut. Keväällä 2019 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölain muutos paransi purkavan uusrakentamisen toteutumisedellytyksiä Suomessa, minkä vuoksi aihe on hyvin ajankohtainen ja vaatii lisäselvityksiä. Tämän diplomityön tavoitteena on tunnistaa keskeisimpiä asunto-osakeyhtiöiden purkavaan uusrakentamiseen liittyviä tekijöitä, jotka vaikuttavat hankkeiden toteuttamisedellytyksiin ja kannattavuuteen sekä lisätä ymmärtämystä siitä, millä edellytyksin purkava uusrakentaminen on kannattava toteuttaa. Tutkimus toteutettiin monimenetelmätutkimuksena, jossa empiirinen aineisto koostuu vertailevasta monitapaustutkimuksesta ja kaupunkien edustajien haastatteluista. Työn taustana toimivat aiheeseen liittyvät selvitykset ja tilastot sekä keskeinen lainsäädäntö. Tutkimuksessa havaittiin, että purkavan uusrakentamisen osapuoliin kohdistuu erilaisia hyötyjä ja riskejä, minkä vuoksi eri osapuolet määrittelevät hankkeiden kannattavuuden hyvin eri tavoin. Tutkimuksessa tunnistettiin, että purkava uusrakentaminen pääkaupunkiseudulla on kannattavaa ja jopa toivottavaa kaupunkien näkökulmasta, mutta osakkaiden vaatima preemiotaso perustuu asumisen vaihtoehtoiskustannuksiin. Tutkimuksessa havaittiin, että toteuttamisedellytyksiltään kannattavat projektit määräytyvät lopulta hankekohtaiset tekijöiden perusteella. Purkavalle uusrakentamiselle potentiaalisia kohteita tunnistettiin olevan erityisesti kaupunkien liikenteen solmukohdissa sijaitsevat 60-80-luvuilla rakennetut huonokuntoisen asunto-osakeyhtiöt, joilla on alhainen tonttitehokkuus ja mahdollisuus 4-6-kertaisen rakennusmassan rakentamiseen tontille. Lisäksi muun muassa alueen arvo, edulliset rakentamisolosuhteet sekä parkkinormi, ja tontin mahdollistama autopaikkaratkaisu vaikuttavat hankkeiden kannattavuuteen. Tutkimuksen pohjalta voidaan pitää kuitenkin todennäköisenä, että suuri osa purkavan uusrakentamisen potentiaalista jää toistaiseksi realisoitumatta prosessiin liittyvien epävarmuuksien, haasteiden ja avoimien kysymyksien vuoksi. Toimintaympäristön keskeisiksi rajoitteiksi tunnistettiin muun muassa kaavoituksen hitauteen, toimintamalleihin, verotukseen ja rooleihin liittyvät epäselvyydet sekä ongelmat kommunikoinnissa ja luottamuksessa. Tutkimustulokset osoittavat, että hankkeiden tarkastelu laajemmin potentiaalin, toimintaympäristön edellytysten sekä hankekohtaisten tekijöiden kannalta on tärkeää, jotta purkavaan uusrakentamiseen soveltuvat kohteet voidaan tunnistaa. Diplomityön tulokset antavat lisäymmärrystä purkavan uusrakentamisen toteutumisedellytyksille eri osapuolien näkökulmasta, mutta lisätutkimusta aiheesta muun muassa suunnatun osakeannin toteuttamiseksi tarvitaan, jotta purkavan uusrakentamisen tunnistettuihin haasteisiin voidaan vastata.

Structural change in Finland has led to increasing demand of apartments in urban areas and is generating a need for denser cities. Several suburbs built between the 1960’s and 1980’s are often produced with a relatively low density rate and are currently facing significant need of repairs. Many of these suburbs are in central development centers of Helsinki Metropolitan Area. Renewing and intensifying these areas by utilizing infill development has become a relevant option. The change in Limited Liability Housing Companies Act in spring 2019 has enhanced the preconditions for the execution of demolition and redevelopment of limited liability housing companies, which is why the topic is timely. The aim of this Master’s Thesis is to recognize the most crucial factors, which affect the prerequisites and profitability of demolition and redevelopment of limited liability housing companies as well as increases understanding on which conditions these kind of projects are reasonable to execute. The research was conducted by utilizing mixed method approach. The empirical material consists of a comparative multiple case study as well as interviews of city representatives. Background of the study encompasses earlier publications and statistics of the subject as well as relevant legislation. The study reveals that the advantages and risks for different parties in demolition and redevelopment of limited liability housing companies varies greatly. Because of this, different parties determine the profitability in very different ways. It was recognized that in Helsinki Metropolitan Area the demolition and redevelopment of limited liability housing companies is profitable and even desirable on cities’ point of view. For the shareholders required premium level is based on opportunity cost of living expenses in the area. However, it was identified that whether a project is profitable is defined by project-specific factors. The most po-tential limited liability companies for demolition and redevelopment are located in central transport nodes, dilapidated, are built between the 60s and 80s, have low plot ratio and possibility to build 4-6 times the size of the existing building stock on the plot. Inter alia value of the area, favorable building conditions as well as parking norm and parking solution also affect profitability of the projects. Based on this study, it is likely that noticeable share of the existing potential won’t be realized because of uncertainty, challenges and open questions. The most significant challenges recognized in operating environment were tardiness of zoning process, obscurities connected to operating models, taxation and roles as well as problems in communication and trust. The study reveals that it is important to examine the projects through their potential, operating environment and project specific factors, so the locations where demolition and redevelopment is profitable can be recognized. The results of this Master’s Thesis increase the understanding of prerequisites for demolition and redevelopment of limited liability housing companies from different points of view. However, further research is needed, for example on considering realization of directed share issues, so that it will be possible to respond to the challenges that were recognized.
Description
Supervisor
Ekroos, Ari
Thesis advisor
Kuronen, Matti
Keywords
purkava uusrakentaminen, asunto-osakeyhtiö, täydennysrakentaminen, asunto-osakeyhtiölaki, monitapaustutkimus, lainopillinen analyysi
Other note
Citation