Valuing a real estate development project by applying real option theories

No Thumbnail Available
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Engineering | Master's thesis
Checking the digitized thesis and permission for publishing
Instructions for the author
Date
2010
Major/Subject
Kiinteistöoppi
Mcode
Maa-20
Degree programme
Language
en
Pages
81 (+3)
Series
Abstract
The goal of this thesis is to value a fictional real estate development project in the current volatile market condition by applying the traditional net present value (NPV) method and a real option pricing tool. Many researchers studying real option argue that the NPV method does not truly value the flexibilities embedded in real investment projects. In addition, some of them claim that the method incorrectly assumes that the investment project is reversible and now-or never proposition. The owner of a land, however, typically possesses the right to choose the timing and the scope of the development. A real option is a one type of option, where the underlying asset is a real asset, e.g. a real estate development project. Real option based analysis defines land as a call option on the underlying building. Thus, real option development can be defined as executing the call option. With the previous assumptions, the real option pricing methods should be considered as tools to be utilized in analyzing real estate development projects. There are, however, very limited amount of studies, where real option pricing tools have been applied to value individual real estate investment projects. In this thesis, the option to defer a fictional development project is valued by applying the binomial option pricing method. One of the most challenging parts of the real option analysis is estimating the volatility factor of the underlying project. This thesis utilizes data from the most important factors affecting the project value to perform a Monte Carlo simulation to estimate the project's volatility. The results of the simulation present a volatility of 22.7 8 per cent for the underlying development project. This figure is similar than the one researchers studying real options have estimated in their studies. The traditional NPV of the analysed development project amounted EUR -0.5 million. However, the applied four-step Binomial model indicated a value of EUR 1.314 million for the waiting option. Thus, the expanded NPV including the defer option totals EUR 0.814 million. Including the deferring option in the NPV calculations converted the investment project feasible. The sensitivity analysis indicates that even with low volatility figures, the expanded NPV of the analysed development project turns out positive.

Tämän diplomityön tavoitteena on arvioida kuvitteellinen kiinteistökehityshanke nykyisessä epävarmassa markkinatilanteessa perinteisellä nettonykyarvo (NNA) -menetelmällä sekä reaalioptiomallilla hyödyntäen binomimallia. Monet kiinteistöoptioiden tutkijat esittävät, että NNA menetelmä ei todellisuudessa mallinna investointiprojektien sisältämää joustavuutta. Lisäksi jotkut tutkijat väittävät, että NNA menetelmä virheellisesti olettaa että investointiprojekti on luonteeltaan joko peruutettavissa oleva tai "nyt-tai-ei-koskaan" toteutettavissa. Kuitenkin maanomistajalla on yleensä hallussaan optio päättää kehityshankkeen ajoituksesta sekä laajuudesta. Reaalioptio on yhden tyyppinen optio, jonka kohde-etuutena on reaalinen investointihyödyke esimerkiksi kiinteistökehitysprojekti. Reaalioptioteoriat määrittelevät maan osto-optioksi kohde-etuutena olevaan kiinteistöön. Näin ollen kiinteistön rakennuttaminen voidaan määritellä option lunastamiseksi. Näiden olettamusten perusteella optiohinnoittelumalleja tulisi ainakin harkita hyödynnettäväksi kiinteistökehitysinvestointien arvioinnissa. Monia tutkimuksia kuitenkaan ei ole tehty, joissa optiohinnoittelumalleja on sovellettu yksittäisten kiinteistökehityshankkeiden arvioimiseksi. Tässä diplomityössä kuvitteellisen toimistokiinteistön kehitysprojektin odotusoptio arvioidaan binomimallilla. Yksi haastavimmista vaiheista optioteorioiden soveltamisessa on kohde-etuutena olevan kiinteistön volatiliteetin arvioiminen. Tässä diplomityössä hyödynnetään aikasarjoja muuttujista, jotka merkittävimmin määrittelevät kehityshankkeen arvoa. Näistä aikasarjoista laskettujen arvojen perusteella suoritettiin Monte Carlo simulaatio projektin volatiliteetin estimoimiseksi. Simulaatiossa kehityshankkeen volatiliteetiksi saatiin 22,78 prosenttia, joka on samansuuruinen luku kuin muissa optioteorioita käsittelevissä tutkimuksissa. Tässä diplomityössä perinteisellä NNA menetelmällä investointiprojektin arvoksi saatiin - 0,5 milj. euroa. Binomimallilla kuitenkin odotusoption nettonykyarvoksi saatiin 1,314 milj. euroa. Näin ollen, hankkeen laajennettu NNA on 0,814 milj. euroa. Tämä arvo sisältää perinteisen NNA:n sekä odotusoption NNA:n. Sisällyttämällä odotusoption arvon laskelmiin investointi muuttui kannattamattomasta kannattavaksi. Suoritettu herkkyysanalyysi osoittaa, että kohde-etuutena olevan kiinteistön alhainenkin volatiliteetti muuttaa koko hankkeen kannattavaksi.
Description
Supervisor
Viitanen, Kauko
Thesis advisor
Falkenbach, Heidi
Keywords
real estate investment, kiinteistöinvestointi, real options, reaalioptiot, binomial method, binomimalli, real estate development, kiinteistökehitys, Monte Carlo simulation, Monte Carlo simulaatio
Other note
Citation