Risk and return analysis of real estate portfolios - Identifying performance attributes in the UK non-listed real estate fund market

Abstract

Optimaalisen sijoitussalkun rakenteesta on tehty lukuisia tieteellisiä tutkimuksia modernin portfolioteorian tunnetuksi tulemisen jälkeen. Useat tutkimustulokset osoittavat, että on perusteltua sisällyttää kiinteistöjä sijoitussalkkuun kiinteistöjen ja muiden varallisuuslajien välillä vallitsevan alhaisen keskinäisen korrelaation vuoksi. Alhainen keskinäinen korrelaatio kiinteistöjen ja erityisesti osakkeiden sekä korkoinstrumenttien välillä mahdollistaa hajautushyötyjen saavuttamisen yhdistämällä kiinteistöjä sijoitussalkkuun. Tyypillisesti kiinteistösijoittaminen on keskittynyt lähes yksinomaan yksittäisten kohteiden valintakriteereiden tarkasteluun. Salkkutason tarkastelu kiinteistösijoittamisessa on ollut vähäistä, jopa olematonta, mistä syystä kiinteistösijoitussalkun menestyskriteereiden arviointi on ollut toistaiseksi vielä vähäistä tieteellisessä tutkimuksessa.

Tämän tutkimuksen tarkoituksena on tunnistaa sellaisia ominaisuuksia, joilla voidaan katsoa olevan vaikutusta kiinteistösijoitussalkun menestykseen. Tässä kvantitatiivisessa tutkimuksessa käytetään kahdeksaa erillistä mekanismia, joiden kautta pyritään tunnistamaan kiinteistösijoitussalkun menestyksen kannalta potentiaalisesti keskeisiä ominaisuuksia. Menestyksen mittarina käytetään useita riskikorjattuja tuottolukuja, jotta kiinteistösijoitussalkun sisältämä riski tulisi huomioiduksi. Tämä tutkimus analysoi lisäksi kiinteistösijoitussalkun tuotto- ja riskiominaisuuksia erillisinä tarkastelun kohteina. Tekijöitä, joilla kiinteistösijoitussalkun menestystä pyritään selittämään ovat velkavipu, kiinteistötyyppikeskittyneisyys, salkun koko, vuokratulovirran keskittyneisyys, vuokrasopimusmaturiteetti, kohteiden yksikkökoko, kohteiden keskittyneisyys ja omistusrakenteen keskittyneisyys.

Tutkimuksen empiiriset tulokset osoittavat, että on olemassa useita tekijöitä, joita tulee huomioida kiinteistösijoitussalkkua hallinnoitaessa tai sellaiseen sijoittaessa. Tulokset tukevat vahvasti sitä, että velkavivun käytöllä on negatiivinen yhteys salkun menetykseen. Tulokset antavat lisäksi vahvaa tukea myös kiinteistötyyppikeskittyneisyyden ja vuokratulovirran keskittyneisyyden negatiiviseen vaikutukseen suhteessa salkun menestykseen. Lisäksi, osittaista tukea löytyi omistusrakenteen keskittyneisyyden ja vuokrasopimusmaturiteetin negatiiviseen yhteyteen salkun menestyksen suhteen. Kohteiden keskittyneisyyden ja salkun menestyksen välillä havaittiin positiivinen yhteys. Salkun koon vaikutuksesta salkun menestykselle ei saatu tukea ja vain vähäistä tukea löytyi kohteiden yksikkökoon negatiivisesta yhteydestä salkun menestykseen.