Perustajaurakoitsijan riskienhallinta osana asuinkäyttöön muutettavan kiinteistön kehitysprojektia

No Thumbnail Available
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Engineering | Master's thesis
Checking the digitized thesis and permission for publishing
Instructions for the author
Date
2012
Major/Subject
Talonrakennustekniikka
Mcode
Rak-43
Degree programme
Language
fi
Pages
93 + [26]
Series
Abstract
Building conversion is one method to utilize existing buildings and for their reuse. This paper examines, from the renovation contractor's point of view, property redevelopment into personal dwellings. This research aims to clarify what the key elements are and what kind of risks these elements induce when buildings are developed into residential use. Another goal of this research was to develop a tool that can be used to systematically assess potential properties. The research also sought to identify the most important risk factors that affect the profitability of a single item. This paper primarily considered the reuse of office type properties and their reuse. Used research methods included literature review, participative research and case study research. The general principles of risk management were studied intended as the background theory needed for the risk management tool. In addition, the most significant factors were researched from previous case studies concerning building conversions and these factors formed the outline for risk identification and assessment. The literature study formed the basis of the risk management tool for real estate analysis and risk identification in building conversion. With the help of participative research, the risk management tool was refined in group meetings with work groups participating in this study. Finally, the functionality of the tool was tested in two case studies. The literature review revealed that the profitability and feasibility of projects are most significantly affected by the demand for housing, the property owner's willingness to sell the property, the purchase price of property, the location characteristics of property, the features of building and the maximum utilization of, the costs of building conversion and statutory provisions and obligations. These modules consist of individual project's risks and therefore these risks must be identified separately in each individual project. On the basis of case-studies, the risk management tool was able to determine the change potential of individual building, which describes the building's potential for building conversion. Additionally, the too made it possible to observe and analyse the significance of risk factors affecting in building conversion.

Rakennuksen käyttötarkoituksen muutos on yksi mahdollinen vaihtoehto rakennusten nykytilan aktivointiin ja uudelleenkäyttöön. Tässä tutkimuksessa tarkastellaan perustajaurakoitsijan näkökulmasta kiinteistön käyttötarkoituksen muuttamista asuinkäyttöön. Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää, mitä tekijöitä on tunnistettava ja millaisia riskejä näistä tekijöistä seuraa, kun kiinteistöjä kehitetään asuinkäyttöön. Tutkimuksen osatavoitteena oli muodostaa työkalu, jolla voidaan systemaattisesti arvioida tarkasteltavia kiinteistöjä. Osana tutkimusta pyrittiin myös havaitsemaan merkittävimpiä riskitekijöitä, jotka vaikuttavat yksittäisen kohteen kannattavuuteen. Lähtökohtaisesti arvioitavina kiinteistöinä olivat nykyisin toimisto tai siihen verrattavassa käytössä olevat kiinteistöt. Tutkimusmenetelminä tutkimuksessa käytettiin kirjallisuustutkimusta, osallistuvaa tutkimusta ja tapaustutkimusta. Kirjallisuustutkimuksen avulla selvitettiin riskienhallinnan yleisiä periaatteita metodiseksi taustateoriaksi tutkimuksen työkalulle. Lisäksi aikaisempien tutkimusten perusteella etsittiin merkittävimpiä käyttötarkoituksen muutoksiin vaikuttavia tekijöitä ja näistä tekijöistä muodostettiin perusta riskien tunnistamiselle la arvioinnille. Kirjallisuustutkimuksen perusteella muodostettiin riskienhallinnan työkalu kiinteistöjen analysointiin ja riskien tunnistamiseen. Osallistuvan tutkimuksen avulla työkalua kehitettiin ryhmäpalaverein tutkimukseen osallistuneen työryhmän kanssa. Lopuksi työkalun toimivuutta testattiin kahteen case-kohteeseen. Tehdyn kirjallisuustutkimuksen perusteella havaittiin, että hankkeiden kannattavuuteen ja toteutettavuuteen merkittävimmin vaikuttavat asuntoihin kohdistuvan kysynnän määrä, kohteen omistajan halukkuus myydä kiinteistönsä, tarjolla olevan kohteen ostohinta, kohteen sijainnin ominaisuudet, kohteen rakennuksen ominaisuudet ja niiden maksimaalinen hyödyntäminen, muutostyöstä aiheutuvat kustannukset sekä lakisääteisten määräysten ja velvoitteiden täyttäminen. Nämä kokonaisuudet muodostuvat hankkeiden yksittäisistä riskitekijöistä ja nämä riskitekijät on aina tunnistettava kohdekohtaisesti. Tehtyjen case-kohteiden arviointien perusteella työkalun avulla pystyttiin määrittämään kohteille muutospotentiaali, joka kuvaa kohteiden potentiaalia käyttötarkoituksen muutosta ajatellen. Lisäksi työkalun avulla pystyttiin havainnoimaan ja arvioimaan käyttötarkoituksen muutoksissa vaikuttavien riskitekijöiden merkittävyyksiä.
Description
Supervisor
Sistonen, Esko
Thesis advisor
Karm, Sini
Keywords
risk management, riskienhallinta, renovation, korjausrakentaminen, building conversion, käyttötarkotuksen muutos, residential use, asuinkäyttö
Other note
Citation