Määräalojen asemasta ja kiinteistönmuodostuksesta kaupungeissa maakaaren ja kiinteistönmuodostamislain mukaan sekä lakiuudistusten soveltamisesta Kauniaisissa

Abstract

Tämän työn tavoitteena on selvittää, millaisia muutoksia vuoden 1997 alusta voimaantullut maakaari (MK) on aiheuttanut määräalan oikeudellisen asemaan, sekä millaisia vaikutuksia siitä on aiheutunut käytännössä. Lisäksi työssä selvitetään MK:n kanssa samaan aikaan voimaantulleen kiinteistönmuodostamislain (KML) vaikutuksia asemakaava-alueen tärkeimpiin kiinteistötoimituksiin nimittäin tontin- ja yleisen alueen mittaukseen. Työn teoriaosassa on uutta lainsäädäntöä ja kirjallisuutta tutkimalla pyritty hahmottamaan sekä määräalan uutta oikeudellista asemaa että asemakaava-alueen kiinteistönmuodostukseen tulleita tärkeimpiä muutoksia. Työn käytännöllisessä osassa selvitetään syitä Kauniaisten kaupungin kohtalaisen suureen määräalojen määrään. Lisäksi selvitetään, millaisia toimenpiteitä Kauniaisissa tehtiin määräalojen suhteen sekä ennen että jälkeen MK:n voimaantulon. Työn lopussa on tarkasteltu lainsäädännön kehitysnäkymiä lähivuosina.

MK:n myötä määräalan asema on muuttunut merkittävästi. Vuoden 1997 alusta tulivat myös määräalat lainhuutovelvollisuuden piiriin, kiinteistöjen ja niiden määräosien lisäksi. MK:n myötä määräalat tulivat myös kiinnityskelpoisiksi yksiköiksi. Aikaisemmin määräalaan ei myönnetty lainhuutoa ennen kuin määräala oli muodostettu itsenäiseksi kiinteistöksi, eikä siihen myöskään voitu vahvistaa kiinnityksiä. Laissa MK:n voimaanpanosta on säädetty siirtymäsäännöksistä. Yksi tämän työn kannalta tärkeimmästä siirtymäsäännöksestä on kahden vuoden määräaika lainhuudon hakemiseen. Kahden vuoden määräaika koskee sellaisia määräaloja, jotka on hankittu ennen MK:n voimaantuloa ja se päättyy vuoden 1998 lopussa.

Kauniaisissa toimenpiteet kaupungin omistamien määräalojen suhteen aloitettiin jo ennen MK:n voimaantuloa. Tällöin määräaloja pyrittiin sisällyttämään yleisen alueen mittauksiin niin suuri määrä kuin oli mahdollista ennen MK:n voimaantuloa. Yleisiin alueisiin sisällytetyt määräalat olivat laadultaan sellaisia, jotka olivat saantoketjultaan selviä ja kiinnityksistä vapaita. Edellä mainitulla tavalla saatiin kaupungin omistamista määräaloista noin puolet "hoidettua" ennen MK:n voimaantuloa. Loput määräalat, joita ei saatu sisällytettyä yleisen alueen mittauksiin, jäivät näin ollen lainhuutovelvoitteen piiriin. Osaan näistä määräaloista kohdistuu kiinnityksiä, joten myös kiinnitysten vapauttaminen näiden määräalojen osalta on hoidettava kuntoon ennen yleisen alueen mittausta. Kauniaisissa selvittäneen jäljelle jääneiden määräalojen lainhuudatuksesta vuoden 1998 loppuun mennessä.

Rakennuslakia ollaan uudistamassa ja se tullee eduskunnan käsittelyyn tämän kevään aikana. Uuden rakennuslain myötä ollaan siirtymässä yhteen detaljikaavamuotoon, joka olisi asemakaava. Uuteen rakennuslakiin kytkeytyy läheisesti myös suurehko KML:n muutos. Yhden detaljikaavamuodon myötä myös kiinteistönmuodostus toteutettaisiin KML luonnoksen mukaan yhdellä perustoimituksella, lohkomisella. Tämä tarkoittaisi, että tontin- ja yleisen alueen mittaus kaksivaiheisina toimituksina lopetettaisiin ja myös kaupunkialueilla siirryttäisiin yksivaiheiseen lohkomistoimitukseen.