Constructor-investor collaboration in the early phases of real estate development
Loading...
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Unless otherwise stated, all rights belong to the author. You may download, display and print this publication for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Author
Date
2019-05-06
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
en
Pages
65+2
Series
Abstract
Along with the ageing building stock of Finland and the invariably changing society, periodic renovations become topical, new space requirements gain grounds and the demand for housing increases especially in growth centres. As a result, demand and supply of space do not meet, and a need to develop the existing buildings emerges. To enable functioning repair construction or development process, the constructor needs to know the objectives and the real estate strategy the investor has determined, and the investor needs the technological know-how and cost awareness the constructor has to offer. There is a wide spectrum of literature regarding real estate development and its process, as well as collaboration in various perspectives. This research reaches novelty by observing the early phases of collaboration between a constructor and an investor in a residential real estate development project. The thesis observes the phase in which the constructor and the investor first initialise collaboration, define project objectives and decide on the course of collaboration from thereon. To refer to this phase, a term alternatives analysis is used. The thesis uses the existing literature to give the required background information to understand the frameworks of where the observed collaboration occurs. The literature review includes the main stakeholders of the development projects, event-sequence models of the real estate development process and collaboration theory. The gained knowledge is exploited and deepened in the empirical research that uses in-depth semi-structured interviews of both investors and representatives of a construction company. By comparing the literature and the interviews, the thesis describes the collaboration between a constructor and an investor in the alternatives analysis phase and lists challenges this collaboration has. The research indicates that trust is one of the most important factors when initialising a collaboration and that there is a need to improve communication in many levels, including the definition of own needs, taking an interest to the other party’s perspective and having open attitudes in collaboration.Suomen ikääntyvä rakennuskanta sekä alati muuttuva yhteiskunta tekevät peruskorjauksista ajankohtaisia, muuttavat tilojen tarvetta, sekä lisäävät asuntojen kysyntää erityisesti kasvukeskuksissa. Seurauksena on, että tilan kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa, ja syntyy tarve kehittää olemassa olevaa rakennuskantaa. Varmistaakseen sujuvan korjausrakentamisen tai rakennusten kehitysprosessin, rakennusliikkeet tarvitsevat tiedon sijoittajan tavoitteista ja kiinteistöstrategiasta, ja sijoittaja tarvitsee rakennusliikkeen teknistä tietotaitoa ja kustannustietoa. Kiinteistökehityksestä ja kiinteistökehitysprosessista sekä yhteistyön eri näkökulmista on paljon kirjallisuutta. Tämän tutkimuksen uutuusarvo liittyy rakennusliikkeen ja sijoittajan välisen yhteistyön tarkasteluun asuntojen kiinteistökehityshankkeiden alkuvaiheissa. Tarkastelu kohdistuu vaiheeseen, jossa rakennusliike ja sijoittaja aloittavat yhteistyön, määrittelevät projektin tavoitteet ja päättävät kuinka projektin ja yhteistyön suhteen jatketaan. Tätä vaihetta on kuvattu alternatives analysis -termillä. Työssä käytetään olemassa olevaa kirjallisuutta tarkasteltavan yhteistyön taustojen ymmärtämiseksi. Kirjallisuuskatsauksessa esitellään kiinteistökehityshankkeiden pääsidosryhmät, kiinteistökehitysprosessi tapahtumasarjana sekä yhteistyön teoriaa. Kerättyä tietoa hyödynnetään ja syvennetään empiirisessä tutkimuksessa, jossa haastatellaan sijoittajia ja rakennusliikkeen edustajia puolistrukturoiduilla haastatteluilla. Kirjallisuutta ja haastatteluita vertailemalla työ kuvailee rakennusliikkeen ja sijoittajan välistä yhteistyötä kiinteistökehityksen alternatives analysis -vaiheessa ja luettelee tähän yhteistyöhön liittyviä haasteita. Tutkimus osoittaa, että luottamus on yksi tärkeimmistä osatekijöistä yhteistyön aloituksessa, ja että kommunikaation parantamiselle on tarvetta usealla eri tasolla, mukaan lukien omien tarpeiden viestintä, kiinnostus toisen osapuolen näkökulmiin ja avoin asenne yhteistyössä.Description
Supervisor
Falkenbach, HeidiThesis advisor
Vierula, MinnaKeywords
real estate development, property development, collaboration, investor, constructor, feasibility analysis
