Location of different operations in a mixed-use project
No Thumbnail Available
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Insinööritieteiden korkeakoulu |
Master's thesis
Author
Date
2020-06-15
Department
Major/Subject
Mcode
Degree programme
Master's Programme in Real Estate Economics (REC)
Language
en
Pages
92 + 3
Series
Abstract
Population growth together with the high costs and usage of land forces city authorities and construction companies to come up with solutions for more effective land use in Helsinki. The literature shows, that in city centers or key transport hubs high building efficiency is the best support for not only urban densification, but also for a more efficient use of public transport and infrastructure. This makes city centers and key transport hubs ideal locations for mixed-use development. The mix of operations in a mixed-use project depends significantly on the demand of that area, in the same way as in any other construction project. Even though this demand has been researched, less attention has been paid to the physical location of operations within mixed-use projects and how they cooperate in practice. Thus, the aim of this research is to find out how different operations should be located in a mixed-use project, and why. This is strived for by analyzing the business logics and factors affecting the revenue generation of the operations. Also, potential synergies and their effect on the locations is researched. The research methods used in this research are a literature review to create a theoretical framework and interviews as the empirical part. The interviews are executed in person and they are constructed as semi-structured interviews. The results of this research show that the operations, their size and location should be chosen profitability prioritized. The revenue of offices, retail and hotels is often created based on rent, which in offices and retail is formed per square meter, whereas in hotels, rent is paid per hotel room. Turnover-based lease agreements are often used in retail and hotels, enabling additional income for the owner. In housing, revenue is generated very differently, from the selling price of an apartment. The location of an operation has an impact on how the operation potentially will perform, and therefore generate revenue. This is why locating operations should be based on value creation. When locating these operations for offices, retail and hotels, easy access and findability are important. However, offices and hotels still seek for some privacy, whereas retail should be located in the busiest spot of pedestrian traffic. In offices, hotels and residential units, views also have some impact as higher floors have a higher rental level or selling price. An increase in rents, occupancy rates and sales value is identified to occur when different operations form synergies. These increases are generated as the operations produce mutual cash flows by cooperating, ending up in a higher total value than if all the operations were executed separately. Synergies can be formed naturally or by actively thought cooperation, and these both affect the location of operations. Operations producing synergy to one another are convenient to be located closely. In addition, the additional value produced by the entity is seen to positively impact investor interest.Väestönkasvu sekä maankäytön suuret kustannukset ja käyttöaste pakottavat viranomaiset ja rakennusyritykset keksimään ratkaisuja tehokkaampaan maankäyttöön Helsingissä. Kirjallisuudesta selviää, että keskustoissa tai liikennekeskittymissä korkea rakentamistehokkuus on paras tuki kaupunkirakenteen tiivistämiselle sekä julkisen liikenteen ja infrastruktuurin tehokkaammalle käytölle. Tämä tekee keskustoista ja liikennekeskittymistä ihanteellisia paikkoja hybridihankkeille. Toimintojen yhdistelmä tietyssä hybridihankkeessa riippuu merkittävästi alueen kysynnästä, samoin kuin missä tahansa muussa rakennushankkeessa. Vaikka tätä kysyntää on tutkittu, vähemmän huomioita on kiinnitetty toimintojen fyysiseen sijoittumiseen hybridihankkeessa ja siihen, kuinka ne käytännössä tekevät yhteistyötä. Tämän tutkimuksen tavoite on selvittää kuinka eri toiminnot tulisi hybridihankkeessa sijoittaa, ja miksi. Tähän pyritään analysoimalla toimintojen tulonmuodostusta sekä keskeisimpiä tekijöitä kunkin toiminnon liikevaihdon muodostumiselle. Myös potentiaalisia synergioita ja niiden vaikutusta sijoitteluun tutkitaan. Tutkimusmenetelminä käytetään kirjallisuuskatsausta luomaan teoreettinen viitekehys sekä haastatteluja empiirisenä osana. Haastattelut toteutetaan kasvotusten puolistrukturoituina haastatteluina. Tämän tutkimuksen tulokset osoittavat, että toiminnot, niiden koko sekä niiden sijainti tulisi valita kannattavuus etusijalla. Toimistojen, liiketilojen sekä hotellien tulonmuodostus perustuu usein vuokraan, joka toimistoissa ja liiketiloissa on neliöperustaista, kun taas hotelleissa vuokraa maksetaan hotellihuoneittain. Liiketiloissa ja hotelleissa käytetään usein liikevaihtosidonnaisia sopimuksia, jotka mahdollistavat lisätulon omistajalle. Asunnoissa tulonmuodostus tapahtuu hyvin eri tavalla, asunnon myyntihinnan kautta. Toiminnon sijoittumisella on vaikutus sen menestymiseen ja siten liikevaihtoon. Tämän vuoksi toimintojen sijoittumisen tulisi perustua arvontuottoon. Toimintoja sijoitettaessa toimistoissa, liiketiloissa ja hotelleissa saavutettavuus sekä löydettävyys ovat tärkeitä. Toimistot ja hotellit haluavat kuitenkin jonkin verran yksityisyyttä, kun taas liiketilojen tulisi sijoittua jalankulun keskeisimmälle paikalle. Sekä toimistoissa, hotelleissa että asunnoissa näkymillä on merkitystä, sillä ylemmissä kerroksissa on korkeampi vuokra tai myyntihinta. Kun toiminnot tuottavat synergioita, sen on todettu aiheuttavan nousua vuokrissa, käyttöasteissa sekä myyntiarvossa. Nämä nousut syntyvät, kun toiminnot yhteistyötä tekemällä tuottavat kassavirtaa toisilleen, päätyen korkeampaan kokonaisarvoon, kuin silloin, jos toiminnot toteutettaisiin erikseen. Synergioita voi muodostua itsestään tai aktiivisella yhteistyöllä, ja nämä molemmat vaikuttavat toimintojen sijoittumiseen. Toiminnot, jotka tuottavat synergiaa toinen toisilleen on hyvä sijoitella lähekkäin. Kokonaisuuden tuottaman lisäarvon nähdään vaikuttavan positiivisesti myös sijoittajien kiinnostukseen.Description
Supervisor
Junnila, SeppoThesis advisor
Forsman, JouniKeywords
mixed-use project, business logic, investor interest, high-rise construction
