Purchase and valuation fundaments for commercial properties in descending areas of Finland

Thumbnail Image

URL

Journal Title

Journal ISSN

Volume Title

Insinööritieteiden korkeakoulu | Master's thesis

Authors

Date

2020-10-19

Department

Major/Subject

Mcode

Degree programme

Master's Programme in Real Estate Economics (REC)

Language

en

Pages

59 + 5

Series

Abstract

Global megatrends, such as urbanization and demographics change, are causing certain areas to descend by population and vitality. This also causes difficulties in the local property market. In Finland, one of these issues is oversupply of commercial properties, which may no longer have any use. The aim of this study is to increase understanding of the issue of declining commercial property market in Finland from the valuation perspective. To achieve this aim, the study analyzes the reasons that affect the value for commercial properties located in varying distressed areas in Finland and the work of AKA-licensed property valuers regarding distressed properties. In addition, the study observes buyers’ preferences when buying distressed commercial properties to find out the reasons why buyers are willing to pay to gain value for their usage. The research was performed with a semi-structured interview to five AKA-licensed property valuers and four brokers, all operating in distressed areas in Finland, defined beforehand. The questions of the interviews were based on the phenomena detected in previous literature review. The results show that the distressed property market does not behave as a opposite with the functioning property market. The oversupply of existing property stock, left behind, creates an immediate effect on the property prices. For this existing commercial stock, the most potential buyer was found out to be a person closely contacted to the distressed area, often with background in entrepreneurship. Regarding International Valuation standards, the results show that they are not as applicable to distressed property markets as to the functioning ones. For example, the definition of market value was considered challenging to fulfil in distressed markets. For the valuations approach, market approach was seen as the best alternative if there would be even some market data available. Income approach was also seen as alternative; however, its basis of value was discussed to be potentially different than in market players operating in distressed areas. Furthermore, valuation accuracy was found to be more varying than typically reported in valuation results. This was seen due to the pressure of providing a single value indication instead of a more realistic range.

Alueiden taantuminen on globaali ilmiö, joka pääsääntöisesti johtuu kaupungistumisen sekä väestörakenteen muutoksien megatrendeistä. Väestön muuttaessa kaupunkiin alueet, jotka jäävät tyhjilleen kärsivät useista lieveilmiöistä kiinteistömarkkinassa. Suomessa taantuvilla alueilla erääksi ongelmaksi on muodostunut kaupallisten kiinteistöjen liikatarjonta, joka vaikuttaa samaisten kiinteistöjen arvoon kysynnän samalla laskiessa. Tämän tutkimuksen tarkoituksena on saavuttaa parempi ymmärrys siitä, miten taantuva kiinteistömarkkina vaikuttaa kiinteistönarviointiin Suomessa. Tutkimus tarkastelee mm. sitä, mitkä tekijät vaikuttavat Suomen taantuvilla alueilla sijaitsevien kaupallisten kiinteistöjen arvoon sekä siihen, miten kansainvälisiä arviointistandardeja työssään käyttävät AKA-arvioitsijat niitä soveltavat taantuvilla alueilla sijaitseviin kohteisiin. Samalla tarkasteltiin ostajien valintapreferenssejä sekä ostajien profilointia, niiden vaikuttaessa merkittävästi siihen arvoon, jolla ostajat ovat valmiita taantuvia kiinteistöjä hankkimaan. Tutkimus toteutettiin kirjallisuus- ja haastattelututkimuksena, jossa haastateltiin rajauksen perusteella Suomen taantuvilla alueilla toimivia AKA-tutkinnon suorittaneita kiinteistönarvioitsijoita sekä alueilla toimivia kaupallisia kiinteistönvälittäjiä. Haastattelut olivat puolistrukturoituja kysymysten pohjautuessa aiempaan kirjallisuuteen, joka käsitteli asiaa. Tulosten mukaan taantuvien markkinoiden kaupallinen kiinteistömarkkina ei käyttäydy samalla tavoin päinvastaisesti kuin kasvava markkina, sillä olemassaoleva kiinteistökanta aiheuttaa välittömän muutospaineen hintoihin. Ostajina havaittiin olevan paikalliselle markkina-alueelle sidoksissa olevia henkilöitä, useimmiten yrittäjätaustaisia. Kiinteistön arvioinnin osalta kansainvälisiä arviointistandardeja sovellettaessa havaittiin niiden välillinen sopimattomuus taantuvien markkinoiden kanssa. Esimerkiksi arviointistandardien markkina-arvon määritelmä nähtiin haastavaksi täyttää taantuvilla markkinoilla samalla tavalla kuin toimivilla. Arviointimenetelmien osalta havaittiin, että markkinalähestymistapa on paras lähestymistapa, mikäli vähäistäkään markkinadataa on saatavilla. Tuottoarvolähestymistavan havaittiin johtavan oikeansuuntaisiin lopputuloksiin, mutta saattoi pohjautua erilaiseen arvokäsitykseen kuin kiinteistöjen käyttäjillä oli. Arvioinnin tarkkuuden osalta havaittiin, että taantuvilla markkina-alueilla arvioiden tosiasiallinen tarkkuus vaihteli enemmän kuin arviokirjaan oli merkitty. Tämä johtui arvioitsijoiden paineesta tuottaa yhden luvun tuottavia arvioita sen sijaan, että tosiasiallinen arvon vaihtelu olisi jakauman kaltainen.

Description

Supervisor

Toivonen, Saija

Thesis advisor

Kiviaho, Annamari

Keywords

distressed area, recessive area, commercial property, property valuation, IVS

Other note

Citation

Permanent link to this item

https://urn.fi/URN:NBN:fi:aalto-202010256077

Collections

[dipl] Insinööritieteiden korkeakoulu / ENG