Pop up -ilmiön hyödyt ja haitat kauppakeskusomistajalle Suomessa

Ruohola, Aino

Pop up -ilmiön hyödyt ja haitat kauppakeskusomistajalle Suomessa

Files

master_Ruohola_Aino_2020.pdf (2.36 MB)

Insinööritieteiden korkeakoulu | Master's thesis

Unless otherwise stated, all rights belong to the author. You may download, display and print this publication for Your own personal use. Commercial use is prohibited.

Authors

Ruohola, Aino

Date

2020-06-15

Degree programme

Master's Programme in Real Estate Economics (REC)

Language

fi

Pages

57 + 1

Abstract

Vähittäiskaupan jälleenmyyjien tilatarve on muuttunut ja toiminta siirtynyt kaupan eri kanaviin, jotta ne pystyvät vastaamaan muiden markkinatoimijoiden luomaan kilpailuun, oman liiketoiminnan kehitykseen, uusien teknologioiden yleistymiseen ja kuluttajakysyntään. Pop up -ilmiö on mahdollistanut vähittäiskaupan jälleenmyyjille keinon reagoida nopeasti muutoksiin. Kauppakeskusomistajille pop up -ilmiö on puolestaan luonut mahdollisuuden saada ennen kaikkea vuokratuottoa tyhjästä liiketilasta vuokraamalla sen pop up -myymälälle ennen sopivan pitkäaikaisen vuokralaisen löytymistä. Tämän diplomityön tavoitteena on täydentää pop up -myymälöihin liittyvää tutkimusta tutkimalla pop up -myymälöitä kauppakeskusomistuksen näkökulmasta. Kauppakeskusomistajan kiinteistösijoitustyyli vaikuttaa siihen, millaista kokonaistuottoa kauppakeskussijoitukselta vaaditaan. Kauppakeskuksen arvo määritellään tuottoarvomenetelmällä. Laskennassa arvoon vaikuttavat keskeisesti ja suoraan muun muassa kohteesta saatava vuokratuotto, käyttöaste, kulut sekä kassavirralle asetettu tuottovaatimus ja päätearvon pääomituskerroin. Lisäksi kauppakeskuksen arvoon vaikuttavat epäsuorasti monet tekijät kuten kävijämäärää ja kokonaismyynti. Kirjallisuuskatsauksessa käsiteltiin vähittäiskaupan myymälämuotoja ja kiinteistösijoittamista. Empiirinen tutkimus toteutettiin laadullisena tutkimuksena ja tutkimusmenetelmäksi valittiin teemahaastattelu. Kuutta kauppakeskusomistajaa tai heidän edustajaansa haastateltiin. Kaikki olivat vuokranneet liiketiloja pop up -myymälöille, mutta lyhytaikaisen vuokraustoiminnan aktiivisuus vaihteli eri kauppakeskusomistajien välillä. Kansainvälisesti pop up -myymälät ovat vakiinnuttaneet markkina-asemansa noin 15 vuodessa. Pop up -termi viittaa ainutlaatuisuuteen, millaisia ensimmäiset pop up - myymälät ovatkin olleet. Tyypillisesti pop up -myymälä on auki lyhyen aikaa − muutamista tunneista yhteen vuoteen asti. Pop up -myymälän määritelmä on kauppakeskusomistajien mukaan yhdestä päivästä kuuteen kuukauteen tai yhteen vuoteen, mutta myös yhden vuoden mittaisia vuokrasopimuksia solmitaan. Tutkimustuloksien mukaan pop up -myymälä voi kasvattaa vuokratuottoa, käyttöastetta ja kävijämäärää sekä täydentää liikekokoonpanoa. Tutkimuksessa kävi ilmi, että pop up -myymälän perustaneesta vähittäiskaupan jälleenmyyjästä voi tulla pitkäaikainen vuokralainen. Pop up -myymälä mahdollistaa kauppakeskuksen elävöittämisen niin potentiaalisten vuokralaisten kuin asiakkaiden näkökulmasta. Kun kauppakeskuksessa on vähän tyhjillään olevia liiketiloja, asiakkaat viihtyvät paremmin ja pitkäaikaiset vuokralaisten kiinnostus kauppakeskuksen liiketiloista kasvaa. Lyhytaikaisen vuokrauksen työllistävä vaikutus kauppakeskusjohdolle on suurempi kuin pop up -myymälän luoma taloudellinen hyöty. Muut haitat ja riskit vaikuttavat kokonaismyyntiin, kauppakeskuksen kaupalliseen konseptiin ja yleistunnelmaan.

Retailers’ need of space has changed over time and operations have shifted to different trading channels to meet the competition created by other market players, the development of their own business, the spread of new technologies, and consumer demand. The pop up phenomenon has allowed retailers to respond quickly to changes. In turn, the pop up phenomenon has created an opportunity for shopping centre owners to above all gain rental income from vacant retail premises occupied by a pop up store before a suitable, long-term tenant is found. This thesis aims to fill the gap in the current research by studying pop up stores from the perspective of shopping centre owners. A real estate investment style of the owner affects what kind of total return is required from the shopping centre investment. The value of a shopping centre is determined by income approach. In the calculation, a value of shopping centre is directly affected of by factors such as rental income, occupancy rate, expenses, yield for cash flow, and terminal capitalisation rate. Furthermore, the number of visitors and total sales affect the value indirectly. The literature review covered retail store format and real estate investment. The empirical study was carried out as a qualitative research and a thematic interview was chosen as the research method. Six shopping centre owners or their representatives were interviewed. Everyone had leased retail premises to pop up stores, but the activity of short-term leasing varied among the shopping centre owners. Internationally, pop up stores have reached an established market position in approximately 15 years. The term pop up refers to uniqueness of what the first pop up stores have been. Generally, a pop up store is open for a short time from few of hours to one year. As reported by the shopping centre owners pop up store is open from one day up to six months, but shopping centre premises are leased for pop up stores for one year also. According to the research results, a pop up store can increase rental income, occupancy rate, and number of visitors as well as complete the tenant mix of a shopping centre. The results revealed that a retailer who set up the pop up store can continue as a long-term tenant. A pop up store can revitalise shopping centres from the perspective of both potential tenants and customers. While there are few vacant premises in a shopping centre, customers enjoy and long-term tenants’ interest in the premises increases. The amount of work from short-term leasing is greater for a shopping centre owner than the economic benefit created by the pop up store. Other disadvantages and risks affect shopping centre’s total sales, commercial concept, and general atmosphere.

Supervisor

Junnila, Seppo

Thesis advisor

Pienimäki, Kaisu

Keywords

kauppakeskus, pop up -myymälä, myymälämuoto, hetkellinen vuokralainen, lyhyt vuokrasopimus, vuokratuotto

Permanent link to this item

https://urn.fi/URN:NBN:fi:aalto-202006213889

Collections

[dipl] Insinööritieteiden korkeakoulu / ENG

Show all metadata

Pop up -ilmiön hyödyt ja haitat kauppakeskusomistajalle Suomessa

Files

URL

Journal Title

Journal ISSN

Volume Title

Authors

Date

Department

Major/Subject

Mcode

Degree programme

Language

Pages

Series

Abstract

Description

Supervisor

Thesis advisor

Keywords

Other note

Citation

Permanent link to this item

Collections