Valuation of infrastructure investment assets
No Thumbnail Available
URL
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Engineering |
Master's thesis
Checking the digitized thesis and permission for publishing
Instructions for the author
Instructions for the author
Authors
Date
2010
Department
Major/Subject
Kiinteistöoppi
Mcode
Maa-20
Degree programme
Language
en
Pages
[7] + 79
Series
Abstract
Infrastructure investing is a relatively new sector within institutional investors' portfolios and has been growing dramatically over the last five years. This development is driven by privatizations and the poor performance of public enterprises and publicly operated assets. Investing in this relatively new asset class has not been subject to scientific research. The investors' interest towards this asset class, that is characterized by stable cash flows, low-risk and long holding period, has grown due to the current turmoil in global financial markets and the turndown in the real economy. The objective of this study is to find out what kind of valuation methods are used to determine the value of different infrastructure investment assets and why specifically these valuation methods are used. This study also aims at providing a general overview to the infrastructure investment and -fund market and an outlook on the future of private infrastructure investment market. Hypotheses on which valuation method is suitable for valuing which infrastructure investment asset are tested by semi-structured interviews with infrastructure fund managers. The results confirm that there is a wide spectrum of investors in the field. Others focus on privatizations and especially PPPs. Other investors operate purely like private equity funds and are not so much dependent on privatizations. Concession type toil road and rail infrastructure investments are valued with the DCF method where cash flows are evaluated until the end of the concession. The most essential part of the valuation process is to estimate the required return of the secondary buyer. For some funds the valuation process begins at estimating the secondary buyer's valuation process. The price that an investor is actually willing to pay for an asset is almost always estimated using the LBO approach. The exit price is most commonly estimated by using a multiplies method with EV/EBITDA being the most common. In highly regulated industries, also market-to-book ratio is used. Comparable transactions are available especially for airports but also for other asset classes. When determining the debt capacity of a projects, banks use project finance metrics such as LLCR and PLCR and also traditional metrics such as net debt/EBITDA and ICR. The results indicate that regulated core infrastructure assets are defensive against general economy but other purely commercial assets, such as harbours, have proved even more cyclical than national economy. The industry has a very positive outlook on private infrastructure market. Reasons for this optimism are the increasing indebtedness of Western economies, a decreasing trend in public infrastructure investments relative to GDP and good experiences from privately held infrastructure.Infrastruktuurisijoittaminen on suhteellisen uusi sektori institutionaalisten sijoittajien sijoitussalkuissa ja sen määrä on kasvanut dramaattisesti viimeisen viiden vuoden aikana. Tätä kehitystä ajavat yksityistämiset sekä julkisten yritysten ja julkisesti operoidun varallisuuden huono suorituskyky. Tähän suhteellisen uuteen varallisuusluokkaan sijoittamista ei ole aikaisemmin tutkittu tieteellisesti. Sijoittajien mielenkiinto varallisuusluokkaan, jota kuvaavat tasaiset kassavirrat, matala riski sekä pitkä sijoituksen pitoaika, on kasvanut rahoitusmarkkinoilla vallitsevan sekasorron ja reaalitalouden taantuman johdosta. Tämän tutkimuksen tavoitteena on selvittää minkälaisia ja miksi juuri näitä arvonmääritysmetodeja infrastruktuurisijoitusten arvonmäärityksessä käytetään. Tutkimuksessa pyritään myös antamaan yleiskatsaus infrastruktuurisijoitus- ja rahastomarkkinaan sekä näkemyksiä markkinan tulevaisuudesta. Hypoteeseja tiettyjen arvonmääritysmetodien soveltuvuudesta testataan puolistrukturoiduilla haastatteluilla infrastruktuurirahastomanagerien kanssa. Tulokset vahvistavat, että markkinalla toimii laaja skaala sijoittajia. Toiset keskittyvät yksityistämisiin ja erityisesti elinkaarimallilla toteutettaviin hankkeisiin kun taas toiset toimivat puhtaasti kuten pääomasijoittajat ja eivät ole riippuvaisia yksityistämisistä. Toimiluvalla toimivien tulliteiden ja raideinfrastruktuurin tyyppisten sijoitusten arvonmääritykseen käytetään diskontattujen kassavirtojenmetodia, jossa kassavirrat arvioidaan toimiluvan loppumiseen saakka. Arvonmääritysprosessin keskeisin osa on arvioida tuottovaatimus, jonka kohteen sijoitusperiodin lopussa ostava taho kohteelta vaatii. Joidenkin rahastojen kohdalla arvonmääritysprosessi aloitetaan arvioimalla toissijaisen ostajan arvonmääritysprosessia. Hinta, jonka sijoittaja todellisuudessa on valmis maksamaan kohteesta arvioidaan lähes aina LBO-metodilla. Kohteen elelleenmyyntihinta arvioidaan useimmiten multippelimetodilla, yritysarvo/käyttökate-suhteen ollessa ylisin käytetty multippeli. Tiukasti säännellyillä aloilla käytetään myös market-to-book suhdetta. Verrokkikauppoja löytyy etenkin lentokentistä mutta myös muista varallisuusluokista. Projektin velkakapasiteettia arvioitaessa, pankit käyttävät projektirahoituksen metriikoita, kuten LLCR, PLCR sekä myös perinteisiä metriikoita kuten nettovelka / käyttökate ja koronmaksukyky. Tulokset osoittavat, että sääntelyn alainen ydininfrastruktuuri on defensiivinen sijoituskohde kansantalouden suhteen, mutta toisaalta puhtaasti kaupalliset kohteet, kuten satamat, ovat osoittautuneet jopa kansantaloutta syklisimmiksi. Ala suhtautuu markkinan tulevaisuuteen erittäin positiivisesti. Syinä tähän optimismiin ovat länsimaiden kasvava julkinen velkaantuminen, laskeva trendi julkisissa infrastruktuurisijoituksissa BKT:n suhteen sekä hyvät kokemukset yksityisesti omistetuista infrastruktuurikohteista.Description
Supervisor
Viitanen, KaukoThesis advisor
Falkenbach, HeidiKeywords
infrastructure, infrastruktuuri, investment, sijoittaminen, valuation, arvonmääritys