User-oriented building design and its procurement

No Thumbnail Available
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
School of Science | Master's thesis
Checking the digitized thesis and permission for publishing
Instructions for the author
Date
2013
Major/Subject
Teollisuustalous
Mcode
TU-22
Degree programme
Language
fi
Pages
[11] + 102
Series
Abstract
Customer satisfaction is a significant part of value accumulation and cash flow of the real estate for its owner. However, previous studies show that user s satisfaction for office premises is at low level. This dissatisfaction and non-adaptability of buildings have led to the situation where leasing periods are shorter than ever and office vacancy rates are higher than ever. One of the most important factors behind these problems is that user needs and the flexibility of spaces are not taken into account in current property development practices. The aim of this study is to present and validate a framework for user-oriented design and design process that takes flexibility into account in design and in the life cycle of the building. The research methodology is a constructivist research approach in which the study aims to construct a solution for a practical problem. The problem to be solved is that current design practices do not take users process changes into account during design, which leads to lower real estate value in use and lower profitability for real estate owner. This study is positioned in literature for three distinct subjects, namely property development, real option valuation and target value design. The basis of current property development practices is based on Miles et al (2000) who presented an eight-step property development process. The roots in real option valuation are in Black and Scholes (1973) option valuation theories. Target value design literature is based on the studies of Pennanen et al (2011). The constructed model is validated by holistic case study, semi structured interviews and a questionnaire. The results show that flexibility can be taken into account by implementing open building approach for design together with flexible space quantification. The budget of the building can be done by target value design, and profitability of the flexibility design solutions can be valued with real option approach. This programming and valuation leads to requirements model of the building, which is the base document of procurement of design alliance. The first conclusion of the work is that the profitability of the property can be enhanced by improving its value in use. The second conclusion is that design alliance is the most economically advantageous tender for design if user processes are complex and changes happen often. The third conclusion suggests that design management process in design alliance maximizes value in use in the limits of target cost presented in the requirement model.

Käyttäjätyytyväisyys on keskeinen osa kiinteistön arvon muodostumista ja sen synnyttämää kassavirtaa. Tutkimuksissa on havaittu, että käyttäjät eivät ole erityisen tyytyväisiä toimitiloihin. Käyttäjien tyytymättömyys toimitiloihinsa ja tilojen vähäinen joustavuus on johtanut toimitilojen vuokrasopimussyklin lyhenemiseen ja vakavaan vajaakäyttöön pääkaupunkiseudulla. Yksi suurimmista tekijöistä tämän ongelman taustalla on käyttäjän tarpeiden ja joustavuuden vähäinen merkitys vallitsevassa kiinteistökehitysprosessissa. Tämä diplomityö etsii ratkaisua tähän ongelmaan. Työn tavoitteena on esittää toimintamalli käyttäjälähtöiseen suunnitteluun ja kiinteistön elinkaaren aikaisen joustavuuden huomioivaan kiinteistökehitysprosessiin, ja osoittaa toimintamalli toimivaksi. Työ toteutetaan laadullisena konstruktiivisena tutkimuksena. Tutkimuksessa rakennetaan ratkaisumenetelmä ajankohtaiseen ongelmaan, jossa nykyiset suunnittelukäytännöt eivät huomioi käyttäjän prosessien muutoksia, mikä johtaa kiinteistön arvon ja kannattavuuden laskuun. Kirjallisuuskatsaus pohjautuu kolmeen pääteemaan. Perinteinen kiinteistökehitysprosessi esitetään Miles et al. (2000) teoksen mukaisesti, optioajattelun pohja perustuu Blackin ja Scholesin (1973) option arvottamisen teoriaan ja tavoitehintamenettely Pennanen et al. (2011) tutkimukseen. Konstruktio osoitetaan toimivaksi tapaustutkimuksella, haastatteluilla ja kyselyllä. Työn tuloksena esitetään avoimen rakentamisen mukainen joustava kiinteistön tilojen ohjelmointi, jossa kustannuksia ohjataan tavoitehintamenettelyllä. Kiinteistöön suunniteltavien joustavuuksien arvo voidaan laskea reaalioptiomenetelmällä. Tämän ohjelmoinnin ja kannattavuusanalyysin lopputuloksena on kiinteistön vaatimusmalli, jonka perusteella voidaan hankkia suunnitteluallianssi. Suunnitteluallianssin kaupallisen mallin palkkion perusteet voidaan sitoa vaatimusten toteutumiseen. Työn ensimmäisenä johtopäätöksenä esitetään, että suunniteltavan kiinteistön kannattavuutta voidaan parantaa käyttöarvoa kehittämällä. Työn toisena johtopäätöksenä esitetään, että suunnitteluallianssi on kokonaistaloudellisesti edullisin hankintatapa kiinteistön suunnitteluun, jos käyttäjän prosesseja ei tunneta tai ne muuttuvat suunnittelun aikana. Työn kolmantena johtopäätöksenä esitetään, että suunnitteluallianssin suunnittelun johtamisprosessi maksimoi kiinteistön käyttöarvon vaatimusmallissa esitetyn tavoitehinnan mukaisesti.
Description
Supervisor
Tanskanen, Kari
Thesis advisor
Sivunen, Matti
Keywords
open building, avoin rakentaminen, flexible space quantification, joustava tilaohjelma, real option valuation, reaalioptiolaskenta, design alliance, suunnitteluallianssi, target value design, tavoitehintamenettely
Other note
Citation